나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52234 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-12 명성하이츠 205동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ‘초월초등학교’ 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 사디리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건내역

사건번호: 성남지원 2025타경52234 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-12 명성하이츠 205동 2층201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지정보

토지면적: 113.88㎡ (약 34.45평)

토지지분: 113.875㎡ (약 34.45평)

건물면적: 57.06㎡ (약 17.26평)

건물지분: 57.06㎡ (약 17.26평)

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 2층 201호

건축허가일: 2016-07-26

사용승인일: 2017-05-12

1.4. 감정가

감정가: 264,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ‘초월초등학교’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다. 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액: 508,558,581원

말소기준권리: 2023-06-20 접수된 김경란 근저당권 (195,000,000원)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 관련 특이사항 존재)

3.2. 말소기준권리

을7, 근저당권, 김경란, 2023-06-20, 195,000,000원

3.3. 임차인 분석 (정아람)

임차인: 정아람 (마스킹: 정 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-22

확정일자: 2022-06-21

배당신고일자: 2024-08-08

특이사항:

* 물건명세서상으로는 대항력 있는 임차인으로 보증금 300,000,000원 인수 가능성이 언급되었습니다.

* 그러나, 2026년 6월 9일자로 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되어, 임차인 정아람은 대항력을 포기하고 보증금 전액을 HUG로부터 변제받는 조건으로 임차권등기가 말소될 예정입니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 소유권이전: 조병민 (2019-10-10), 고성실 (2022-07-27)

* 근저당권: 김경란 (2023-06-20, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서민금융진흥원 (2023-10-30, 13,558,581원)

* 압류: 인천세무서장 (2025-03-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-20, 309,844,203원) - 본 경매 개시 채권자

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 초월읍 대쌍령리 일대는 주거용 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루는 조용한 주거 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가는 밀집해 있지 않아 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 근린생활시설: 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 초월초등학교: 본건 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

초기 권리분석 시 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원 인수 가능성이 있었으나, HUG의 개입으로 임차인이 대항력을 포기하고 보증금을 변제받는 조건으로 임차권 등기가 말소될 예정이므로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG와의 최종 확약 내용 및 이행 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 권리 총액 대비 감정가

등기부채권 총액이 508,558,581원으로 감정가 264,000,000원 대비 약 1.93배 높아, 유찰 가능성보다는 감정가 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 명성하이츠 다세대주택은 교통 및 생활 환경이 무난한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 초기 권리분석 상 임차인 문제가 있었으나 HUG 인수조건 변경으로 해결될 가능성이 높아 매수인의 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 채권 총액이 높아 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초월초등학교 인접으로 자녀가 있는 가정의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* HUG의 보증금 인수 조건 변경으로 인해 인수 부담이 해소되어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가가 약 1억 2천만원에서 2억 7백만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본건의 감정가는 2억 6천4백만원으로 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 해소되었다는 점을 감안할 때, 현 시세와 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최적 입찰가는 본건의 실제 현장 조사를 통해 보다 정확한 시세 및 상태를 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.