나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1995 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 312-15 네스트빌 씨동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 '곤지암2리마을회관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행노선 및 배차정보 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일:2015.12.23.)
-외 벽 : 치장벽돌붙임 마감 등,
-내 벽 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 자루형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

부동산등기사항증명서상 부동산 표시는 '제씨동'으로 등재되어 있으나 현황조사상 'C동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 312-15번지에 소재한 네스트빌 C동 3층 301호 다세대주택입니다.

본 경매 물건의 사건번호는 성남지원 2025타경1995 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 사용승인일은 2015년 12월 23일이며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

감정가는 160,000,000원이며, 토지 면적은 60.00㎡ (약 18.15평), 건물 면적은 50.89㎡ (약 15.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 말소기준권리는 2017년 2월 10일 접수된 국민은행의 근저당 (채권최고액 120,000,000원)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 '곤지암2리마을회관' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행 노선 및 배차 정보를 고려할 때 대중교통 이용은 보통입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 자루형의 토지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 건물은 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2017년 2월 10일 접수된 국민은행 근저당 (을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑5: 김호기 소유권이전4번신탁등기말소 (2017-02-10 접수)

* 갑6: 황병문 소유권이전 (2017-02-10 접수, 매매)

* 을1: 국민은행 근저당 (2017-02-10 접수, 채권금액 120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 국민은행 임의경매 (2025-05-20 접수, 채권금액 92,852,380원) - 사건번호 2025타경1995

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 정보는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 광주시 곤지암읍에 위치한 주택가 지역에 속합니다.

주변에는 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

최근 주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 원우ACE빌라트 (1997년 건축, 49.39㎡): 2026년 2월 7,300만원에 매매

* 진보빌라 (1992년 건축, 56.52㎡): 2026년 5월 8,000만원에 매매

* 다빈힐스빌3차(1동) (2017년 건축, 53.065㎡): 2026년 5월 14,790만원에 매매

본건 물건의 전용면적은 50.89㎡ (약 15.39평)이며, 사용승인일은 2015년입니다.

가장 최근 거래된 '다빈힐스빌3차(1동)' (2017년 건축, 53.065㎡)의 매매가 14,790만원과 비교 시, 본건의 감정가 160,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 건축 연도가 2015년으로 비교적 신축에 속하므로, 이에 따른 가격 가치를 반영한 것으로 보입니다.

오래된 연식의 빌라들보다는 신축 빌라 시세를 참고하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 312-15번지 네스트빌 C동 3층 301호에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2015년 12월 23일로 비교적 신축에 해당합니다.

전용면적은 50.89㎡ (약 15.39평)입니다.

내부에는 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경은 주택지대로서, 곤지암2리마을회관이 인근에 있습니다.

교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

부동산 등기사항증명서상 건물 표시는 '제씨동'으로 등재되어 있으나, 현황조사 상 'C동'으로 표기되어 있어 약간의 공부상 표기 오류가 존재합니다. 이는 큰 문제로 이어지지는 않으나, 현장 확인 시 유의가 필요합니다.

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 보증금이 존재할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

토지 이용계획상 여러 제한 사항(계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등)이 많아 향후 토지 이용 변경이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 다세대주택으로, 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호한 편입니다.

감정가는 1억 6천만원으로, 전용면적 50.89㎡ (약 15.39평)를 고려했을 때 주변 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

가장 최근의 유사 거래 사례인 '다빈힐스빌3차(1동)' (2017년 건축, 53.065㎡)가 1억 4,790만원에 거래된 점을 참고하면, 본건의 감정가가 다소 높다는 것을 알 수 있습니다.

다만, 신축 연식의 프리미엄과 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

임대 내역이 미상인 점과 복합적인 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물 연식 (2015년 사용승인).

* 말소기준권리 이후의 권리가 소멸되어 권리관계가 명확함.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 용이함.

* 경기도 광주시 곤지암읍 지역의 잠재적 가치 상승 가능성 (성장관리구역 지정 등).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 전용면적은 50.89㎡ (약 15.39평)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

2026년 5월 거래된 '다빈힐스빌3차(1동)' (2017년 건축, 53.065㎡)의 매매가 147,900,000원을 기준으로 평당가를 산정하면 약 9,215,000원/평 입니다.

이를 본건의 면적(15.39평)에 적용하면 약 141,700,000원 수준의 가치를 예상할 수 있습니다.

본건의 감정가(160,000,000원) 대비 약 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 최소 입찰가는 감정가의 80%인 128,000,000원으로 볼 수 있으며, 권장 입찰가 범위는 136,000,000원 ~ 144,000,000원으로 제안합니다.

잠재적 리스크 요인(임대 미상, 토지 이용 제한 등)과 주변 시세, 신축 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.