나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52230 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 568-2 현대밸리타운 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ""광주새롬초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 공장, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호로서,
사용승인일 : 2013.08.28.
외벽 : 벽돌쌓기 및 일부 드라이비트 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 7m 및 동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.06.09.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

성남지원 2025타경52230 (1)

소재지

경기도 광주시 초월읍 지월리 568-2 현대밸리타운 103동 3층301호

용도

다세대주택

감정가

160,000,000원

토지면적

58. 80㎡ (약 17.79평)

토지지분

58. 80㎡ (약 17.79평)

건물면적

48. 55㎡ (약 14.69평)

건물지분

48. 55㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축물 정보

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2013.08.28.

토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "광주새롬초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 대체로 보통 수준의 주위환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 본 건물은 철근콘크리트 구조로 2013년 8월 28일에 사용승인되었습니다. 건물의 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 드라이비트 마감이며, 창호는 하이샷시입니다. 인접 도로 상황은 북측으로 약 7m, 동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 7일자 부평구의 압류입니다. 등기부등본상 소유권 이전 이력이 존재하며, 현재 소유자는 조호성입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 부평구 압류 (2025.04.07.)

* 강제경매 신청인: 주택도시보증공사 (2025.05.16.)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김은영)

* 보증금: 175,000,000원

* 전입/확정일자: 2022년 6월 7일

* 배당신고일자: 2023년 11월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건의 경우, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 6월 9일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 175,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역과 함께 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 이는 주거 기능과 더불어 주변 산업 시설의 수요가 있을 수 있음을 시사합니다. 인근에 광주새롬초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다. 차량 및 버스 노선이 있어 생활 인프라 접근은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 광주새롬초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 환경에 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 대형 편의시설은 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 난방: 도시가스에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

초기 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 정리되었습니다. 이는 임차인 관련 리스크가 현저히 해소되었음을 의미합니다. 다만, 건물 연식(2013년 준공)을 고려할 때 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다. 또한, 주변 소규모 공장 및 농경지 등으로 인한 환경적 요인이 일부 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재의 다세대주택으로, 임차인 관련 위험 요인이 확약서 제출로 인해 말끔히 해소된 물건입니다. 감정가 1억 6천만원에 제시된 물건으로, 교통 및 교육 환경이 무난한 편입니다. 주변의 혼재된 토지 이용 현황은 지역의 개발 가능성과 더불어 주의 깊은 판단을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 입지 접근성: 광주새롬초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 광주시 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 현대밸리타운(115동)의 59.78㎡ 면적이 2022년에 약 170,000,000원에 거래되었으며, 본건과 동일한 103동의 53.27㎡ 면적이 2024년에 약 147,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가가 최근 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

종합적인 시장 상황, 최근 실거래가, 그리고 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가와 최근 거래가 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

본건의 면적(48.55㎡) 및 최근 거래 사례(103동 53.27㎡ 약 1.47억)를 감안할 때, 보수적으로 보수적으로 접근한다면 약 140,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 전략적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.