나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52218 [1] 경기도 광주시 능평동 194-86 엔카운티 202동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하는 등 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건 내 제2층 제201호로서,
외벽:서재 및 치장벽돌 마감.
내벽:벽지마감.
창호:하이새시 창호 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비,도시가스설비, 개별난방설비,승상기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측으로 하향 경사지의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산등기사항증명서상 부동산 표시는 '엔카운티'로 등재되어 있으나 현황조사상 'NCOUNTY'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52218 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 194-86 엔카운티 202동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 68.75㎡ (약 20.80평)

토지지분: 68.75㎡ (약 20.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOOO

1.2. 주요 특징

특이사항: 부동산등기사항증명서상 부동산 표시는 '엔카운티'로 등재되어 있으나 현황조사상 'NCOUNTY'로 표시되어 있음.

특수물건정보: 해당 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 인접 도로

토지의 형상은 북측으로 하향 경사지의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

북서측으로 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑1: 2017-12-15 접수, 소유권보존, 럭키산업개발주식회사 외 1명

* 갑2: 2017-12-15 접수, 1번 주식회사리마크지분전부이전, 럭키산업개발주식회사

* 갑3: 2021-03-19 접수, 소유권이전(매매), 김종우

* 을1: 2017-12-15 접수, 근저당권, 안양지구축산업협동조합, 권리금액 176,400,000원. (말소기준권리)

* 갑4: 2025-05-16 접수, 임의경매, 안양지구축산업협동조합, 권리금액 144,470,740원 (2025타경52218)

* 을2: 2025-06-20 접수, 근저당권, 주식회사뉴엠티, 권리금액 66,000,000원.

총 등기부채권액: 242,400,000원 (을1 176,400,000원 + 을2 66,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송경희

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-09-23

* 확정일자: 2024-09-23

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 장계숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-03-30

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되거나 배당을 통해 회수될 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2017-12-15)으로, 본건 경매개시결정(갑4) 및 을2 근저당권 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (물건명세서 상 지상권은 있으나, 일반적으로 등기부에 명시되지 않는 이상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 경기도 광주시 능평동 일대는 주거지(다세대주택)와 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 복합적인 용도의 혼재로 인해 생활 편의 시설 및 상업 시설 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 최근 시세 동향

입력된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 능평동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래:

* "포레스빌(103동)": 53.84㎡ (전용), 160,000,000원 (약 297만원/㎡)

* "두루미인3차(바동)": 59.96㎡ (전용), 164,000,000원 (약 273만원/㎡) - 본건과 면적이 유사합니다.

* "필하우스": 52.3㎡ (전용), 247,000,000원 (약 472만원/㎡) - 비교적 신축이며, 단위 면적당 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

감정가 284,000,000원은 건물의 면적(59.94㎡) 대비 약 473만원/㎡로, 최근 "필하우스"의 거래 가격 단가와 유사한 수준입니다. 다만, "두루미인3차"와 같이 면적이 유사하면서 건축 연도가 오래된(2012년) 건물의 경우, 164,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 편차가 존재함을 확인할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 본건 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역의 특성상 개별적인 소규모 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제201호.

* 외벽: 석재 및 치장벽돌 마감.

* 내벽: 벽지 마감.

* 창호: 하이새시 창호 마감.

* 설비: 위생 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

능평동행정복지센터가 인근에 있으며, 생활 편의 시설 및 상업 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명칭 불일치

부동산등기사항증명서상의 명칭인 '엔카운티'와 현황조사상의 명칭 'NCOUNTY' 간 표기 불일치가 존재합니다. 이는 통상적인 행정처리 과정이나 명칭 변경 등에 따른 것으로, 실제 물건 자체에 대한 큰 하자는 아닐 가능성이 높으나, 등기부 및 현황 확인 시 주의가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

본건은 현재 임차인이 거주 중이나, 임대 관계 및 계약 세부 내용이 불명확한 부분이 있어, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인들의 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.)

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(일반형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 특별대책지역<환경정책기본법>

상기 법규들의 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래 사례들을 볼 때 단위 면적당 시세가 높게 형성된 사례와 비교적 낮은 가격대에 거래된 사례가 공존하고 있어 시세 파악에 주의가 필요합니다. 감정가는 약 473만원/㎡로, 신축 및 면적이 작은 유사 가격대의 거래 사례와 유사한 수준이나, 면적이 유사하고 건축 연도가 오래된(2012년) 거래 사례와는 상당한 격차가 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없는 것으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 명칭 불일치 및 임대 관계 미상 부분은 명도 시 주의가 요망됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 모든 선순위 권리 및 임차 보증금이 인수되지 않아 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 실거주 및 투자 가능성: 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자가 가능합니다.

* 성장관리구역 내 위치: 향후 지역 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 284,000,000원이며, 면적당 단가는 약 473만원/㎡입니다.

이는 최근 거래된 신축 건물(필하우스, 2019년식)의 단위 면적당 가격과 유사합니다.

다만, 본건과 면적이 유사하나 건축 연도가 오래된(2012년) '두루미인3차'의 경우 164,000,000원에 거래된 사례가 있음을 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성도 있습니다.

고려사항:

* 건축 연도: 감정가 산정 시 연식에 대한 반영 정도

* 물건의 현재 상태: 내부 수리 상태, 관리 상태 등

* 경쟁 입찰 현황

상기 제반 사항 및 최근 거래 사례의 보수적인 접근을 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 284,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

구체적인 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 입찰 참여자들의 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

가장 보수적인 접근 시, 유사 면적 및 건축 연도 사례를 참고하여 200,000,000원 내외에서 시작하는 방안도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.