나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1865 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 739-30 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광감정 · 평가일 2025.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '광주세광엔리치아파트' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 남동측 인근에 통과하는 간선도로(경안천로)에 버스정류장이 소재하는등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 다세대주택중 2층 202호로서
외벽 : 몰탈체인팅, 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로인 소로에 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구약(성장관리지역(일반형))이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

부동산 등기사항증명서에는 건물명 및 동이 등재되어 있지 않으나, 현황에는 ‘동서빌리지, 102동’으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경1865 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 739-30 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 79.56㎡ (약 24.07평)

토지지분: 79.56㎡ (약 24.07평)

건물면적: 68.82㎡ (약 20.82평)

건물지분: 68.82㎡ (약 20.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도 (참고): 2018년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '광주세광엔리치아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입 및 주정차 가능하며, 남동측 인근에 통과하는 간선도로(경안천로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로인 소로에 접하고 있으며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역(계획관리), 성장관리구역(일반형)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접함. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 01월 31일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

집합건물 등기부 요약:

갑1: 김영자 외 1명 (소유권보존, 2018-08-17)

갑2: 김영일 (공유자전원지분전부이전, 2019-01-31, 매매)

을1: 신한은행 (근저당권, 191,400,000원, 2019-01-31, 말소기준권리)

을2: 김영자 외 1명 (근저당권, 33,800,000원, 2019-03-26, 말소)

갑3: 중랑세무서장 (압류, 2019-04-09, 말소)

갑6: 신한은행 (임의경매, 162,450,605원, 2025-05-14)

등기부채권 총액: 225,200,000원

특이사항: 부동산 등기사항증명서에는 건물명 및 동이 등재되어 있지 않으나, 현황에는 ‘동서빌리지, 102동’으로 표시되어 있음.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

트라움(206동): 전용면적 60.83㎡, 매매가 176,000,000원 (㎡당 약 2,893,000원)

한주타운101동: 전용면적 68.085㎡, 매매가 108,000,000원 (㎡당 약 1,586,000원)

다이브시티101동: 전용면적 91.54㎡, 매매가 160,000,000원 (㎡당 약 1,747,000원)

본건(건물면적 68.82㎡, 준공 2018년)과 면적이 유사한 한주타운(2011년 준공) 및 다이브시티(2019년 준공)의 ㎡당 시세(약 158만~175만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

다만, 감정가는 320,000,000원으로 최근 실거래가 대비 매우 높게 책정되어 있어, 감정가와 시세 간의 큰 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕 4층 다세대주택 중 2층 202호.

건물 이용상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 이루어져 있음. 현상 및 관리상태는 보통임.

설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

주변 시설: 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

6. 잠재적 리스크

등기부와 현황 불일치: 부동산 등기사항증명서에 건물명 및 동이 등재되어 있지 않아, 실제 현황(‘동서빌리지, 102동’)과 차이가 있어 추후 권리 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있음.

높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며 신중한 접근이 필요함.

토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 용도 및 행위 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 해당 지번 주변에 혐오시설(고압선, 쓰레기 처리장, 폐수 처리장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않으나, 광주시 초월읍 선동리에 수천 톤의 쓰레기가 방치되어 환경오염 및 악취 민원이 제기된 사례가 있으며, 폐기물 처리 관련 업체들이 소재하는 것으로 파악됨. 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 다세대주택으로, 적정한 면적과 주거 기능을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나, 등기사항증명서와 현황 건물명이 일치하지 않는 점, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하는 점, 그리고 가장 중요한 점은 감정가(3억 2천만원)가 최근 실거래가(약 1억 1천만원 ~ 1억 8천만원) 대비 매우 높게 책정되어 있다는 점입니다. 이는 본 물건의 잠재적 가치와 경매 예정가의 큰 괴리를 시사합니다.

8. 투자 포인트

실거래가 반영 시 시세차익 기대: 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 이용한 시세 차익 실현 가능성.

안정적인 주거 환경: 아파트, 다세대주택, 근린상가가 혼재된 일반적인 주거 지역에 위치.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 가능한 수준의 교통망 확보.

9. 예상 입찰가

본건 건물 면적(68.82㎡)과 유사한 최근 매매 사례(2026년 5월)의 ㎡당 시세(약 158만원~175만원)를 적용하여 시장가격을 산출합니다.

최소 시세 반영: 68.82㎡ * 1,580,000원/㎡ ≈ 108,735,600원

최대 시세 반영: 68.82㎡ * 1,750,000원/㎡ ≈ 120,435,000원

감정가(320,000,000원) 대비 현저히 낮은 시세로 인해, 본 건은 감정가의 40~50% 수준으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (단, 유찰 가능성을 고려하여 입찰가를 조정할 수 있습니다.)

입찰가 산정 시, 인수되는 보증금은 없으므로 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.