나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56173 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1257-1 광교에코푸르지오시티 비동 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""경기대학교 수원캠퍼스"" 북동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)로 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 업무용빌딩 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 주차장까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철열(신분당선 광교역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/10층건물 내 제6층 제605호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 일부 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등으로 마감.

이용상태

오피스텔(상부, 하부)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 집합건물(업무시설(오피스텔), 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로2류(폭 8m~10m)(2012-01-05)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-01-05)(보행자전용도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-01-05)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-01-05)(보행자전용도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(빛누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56173 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 영통구 이의동 1257-1 광교에코푸르지오시티 비동 6층605호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

177,000,000원

1.5. 토지면적

10. 86㎡ (약 3.28평)

1.6. 건물면적

38. 85㎡ (약 11.75평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

1.10. 건축물 기본정보

* 건축 연도: 2014년 준공 (사용승인일 2014.07.24)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 중 제6층 제605호

* 총 세대수: 119호

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "경기대학교 수원캠퍼스" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 업무용 빌딩 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 신분당선 광교역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 주변 시설 (지도 검색 결과)

* 인근에 경기대학교 수원캠퍼스가 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있음.

* 주변으로 오피스텔, 아파트, 상업시설이 발달하여 주거 및 상업 편의시설 이용이 편리함.

* 신분당선 광교역이 인접하여 서울 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 도심 상업 및 주거 지역으로 파악됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 압류 (기흥세무서장, 2025-02-11)

* 인수되는 권리: 주택임차권 (이영희, 200,000,000원, 2023-12-26 접수, 확정일자 2021-11-25, 전입일자 2021-12-20) - 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이영희)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원 (무료 임대차로 추정)

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-25

* 대항력: 있음

* 주요사항: 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 존재함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 부분은 등기부상 '인수' 표시와 상충되어 주의 깊은 확인이 필요함. 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 이영희를 승계한다는 특이사항도 존재하나, 이는 보증금 인수 여부와 직접적인 관련 없이 채권 관련 사항일 수 있음.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 확인되는 주택임차권(을1)이 말소기준권리(갑4 압류)보다 선순위로, 해당 임차인의 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 물건의 수익성에 큰 영향을 미치는 요소이므로 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

광교에코푸르지오시티 B동은 2014년에 준공된 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물임. 총 119호 규모로, 본건은 6층에 위치한 전용면적 38.85㎡ 오피스텔임.

4.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(38.83㎡)의 물건이 2026년 7월 10일에 200,000,000원에 거래되었음. 이는 본건의 감정가 177,000,000원보다 높은 수준으로, 현재 시장가치가 감정가를 상회하고 있음을 시사함. 다른 거래 사례로는 2026년 4월 6일 40.47㎡가 160,000,000원에, 2026년 6월 9일 24.44㎡가 110,000,000원에 거래되었음.

4.3. 시세 전망

광교 지역은 지속적인 개발과 신분당선 개통으로 인해 수요가 꾸준하며, 오피스텔 및 상업시설의 가치가 안정적으로 유지되거나 상승할 가능성이 있음. 다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어, 시세 대비 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근 근린생활시설, 상업지구 등을 통해 각종 쇼핑, 외식, 문화시설 이용이 편리함.

* 병의원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육 환경

* 경기대학교 수원캠퍼스가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정된 경기대학교(수원교육지원청문의) 및 빛누리유치원이 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 등기부상 '인수'로 기재된 선순위 대항력 있는 임차인(이영희)의 보증금 200,000,000원 인수 문제임. 만약 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 투자 비용이 크게 증가하여 수익률이 낮아지거나 손실이 발생할 수 있음. '인수 보증금 합계 0원' 기재와의 상충 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 내부 확인 불가

기타 참고사항에 명시된 바와 같이, 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조나 하자 여부 확인이 어려웠음. 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 이용 상황에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본건은 광교 신도시 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수하고, 최근 시세가 감정가를 상회하는 등 투자 가치가 일부 있는 물건임. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 이는 본건의 수익성을 크게 저해하는 요소로 작용할 수 있으며, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 필요함. 만약 임차인 보증금을 인수해야 한다면, 매입 후 재매각 시 시세차익을 기대하기 어렵거나, 총 투자 비용이 시장 가격을 상회할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 신분당선 광교역 인접으로 서울 및 수도권 접근성 탁월.

* 안정적인 배후 수요: 오피스텔, 아파트, 상업시설이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 수요 꾸준.

* 감정가 대비 높은 최근 실거래가: 유사 면적 오피스텔이 감정가보다 높은 가격에 거래되어 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 제공된 정보의 특이사항(선순위 임차인 보증금 인수 여부)을 고려해야 함.

등기부상 주택임차권(을1)은 '인수'로 기재되어 있으며, 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 그러나 '물건명세서 참고사항'의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기 및 '신청채권자가 임차권을 승계한다'는 점은 혼란을 야기하며, 실제 인수 여부는 법원의 최종 배당표 등을 통해 확정해야 함.

현 시세 분석 결과, 유사 면적(38.83㎡)의 실거래가가 200,000,000원임을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 최소 200,000,000원으로 추정됨.

규칙 6에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 계산해야 하나, 명확한 인수 보증금 액수가 불확실한 상황임. 만약 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우:

* 감정가: 177,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적): 200,000,000원

* 보증금 인수 없음 가정 시, 감정가의 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

이에 따라, 보증금 미인수 가정 시 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 제안함.

주의: 만약 임차인의 보증금 200,000,000원을 실제로 인수해야 한다면, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 200,000,000원)를 초과하게 되어 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있음. 이 경우, 입찰 참여는 매우 신중해야 하며, 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.