나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56192 [1] 경기도 용인시 처인구 유방동 315-15 시티파크 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 ""용인성산초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된지역으로서 공동주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2008. 10. 15. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층201호로서,

외벽: 외장재 마감 등
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 아스콘 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 시티파크 103동 2층 201호 다세대주택입니다. 2008년 10월 15일에 사용 승인된 건물로, 총 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 토지 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56192 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 유방동 315-15 시티파크 103동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 토지 정보

토지면적: 40.67㎡ (약 12.3 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 40.674㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 70.68㎡ (약 21.3 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 70.68㎡

건축년도: 2008년 10월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층

내부구조: 다세대주택으로 이용 중 (내부구조는 별도 확인 필요)

설비내역: 위생 및 급·배수시설, 도시가스 개별난방설비 등

1.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 용인성산초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 공동주거지로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 및 접근성

건물은 동측으로 아스콘 포장된 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건은 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 06월 24일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을9)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이에 따라, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 등기부 요약 (핵심 권리 위주)

등기부상 소유권 이전 내역은 김준기->박진만->박혜자->이대운(협의분할에 의한 상속)으로 확인됩니다.

말소기준권리 외 근저당권, 근저당권부채권질권, 임의경매, 압류 등의 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 154,700,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 용인시 처인구 유방동 일대는 주거 밀집 지역으로, 초등학교 등 교육시설과 함께 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 생활권입니다.

4.2. 인근 시설

주변에는 용인성산초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다수의 빌라 단지들이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. 다만, "배출시설설치제한지역" 및 "가축사육제한구역"으로 지정된 점은 해당 지역의 환경적 특성을 나타낼 수 있습니다. 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 입지 조건 확인 시 참고하시기 바랍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역에 생활 편의를 위한 상업시설 및 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 용인성산초등학교가 소재하여 자녀 교육에 이점을 가질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본 물건은 제2종일반주거지역 외 다수의 환경 보전 관련 법규(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역)의 적용을 받으므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가에 육박하며, 임의경매로 진행되는 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 말소기준권리 이후의 권리가 인수될 가능성은 낮으나, 경매 진행 과정에서 변동 가능성이 항상 존재합니다.

6.3. 명도 리스크

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 시티파크 103동 201호는 2008년식으로 비교적 신축에 속하며, 용인성산초등학교 인근에 위치한 다세대주택입니다. 입지 조건 및 교통 환경은 보통 수준이며, 주변에 학교와 주거 단지가 혼재되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대관계 미상인 임차인 존재 가능성은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 여러 환경 규제 지역에 속해 있다는 점은 향후 이용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 2008년식 건물로 주변 비교 대상 물건 대비 비교적 신축입니다.

- 용인성산초등학교 인근의 주거 지역에 위치합니다.

- 토지 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

- 초원빌라 (36.075㎡, 1990년식) 2,950만원: 평당 약 270만원 (특이 거래가로 판단)

- 광일빌라9차 (50.36㎡, 1995년식) 1억 1,400만원: 평당 약 750만원

- 성인빌라 (59.4㎡, 1992년식) 1억 2,900만원: 평당 약 720만원

본건 물건은 70.68㎡ (약 21.3평) 면적에 2008년식으로, 제공된 시세 정보상의 오래된 건물들(1990년대식)보다 건축 연도가 최신이며 면적도 더 넓습니다. 따라서 평당 가격은 비교 대상보다 높게 형성될 수 있습니다. 이를 고려하면, 본건의 시장가치는 평당 약 750만원에서 850만원 이상으로 추정할 수 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 1억 8,700만원입니다. 이는 70.68㎡ 면적 기준, 평당 약 877만원에 해당합니다. 최근 거래된 주변의 연식 있는 다세대주택 시세(평당 720~750만원)를 고려하면, 비교적 신축인 본건의 감정가는 시장가를 충분히 반영하고 있거나 상회하는 수준으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

주변 시세와 감정가, 그리고 건물의 신축 연식을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 법원 현황 조사를 통한 명확한 임차인 정보 확인, 그리고 동시 진행 물건 및 응찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.