나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56085 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 60-1 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 ""용인종합사회복지관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근교 농경지 등이 혼재하는 일반 주택지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 1991.12.16)
외 벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 세입자 거주 중이며, 세입자 탐문조사결과 임대보종금은 금35,000,000원임.
- 본건 남서측 현관부분(제시외건물 ㉠ : 세멘벽돌조, 현관 등, 약 6.9㎡), 옥탑층(다락)(제시외건물 ㉡ : 철근콘크리트조 경사지붕, 다락 등, 약 39.6㎡)에 제시외건물이 소재하는 바, 이러한 현황 및 거래실질, 해당 부분이 본건의 시장가치에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56085 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 60-1 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세

건축물대장상 사용승인일: 1991년 12월 16일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호

외벽 마감: 적벽돌치장쌓기, 몰탈위 페인팅 등

내벽 마감: 벽지붙임, 타일붙임 등

창호: 알루미늄샤시 이중창호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 42.16㎡ (약 12.75평)

토지 지분 면적: 42.16㎡ (약 12.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 지분 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 제시외 면적: 약 46.50㎡ (현관 약 6.9㎡, 옥탑층 다락 약 39.6㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 "용인종합사회복지관" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근교 농경지 등이 혼재하는 일반 주택지대로, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 채권 총액은 259,216,992원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 거주 중입니다.

임차인 김 씨는 보증금 35,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 4월 5일 전입, 2022년 4월 14일 확정일자를 받았습니다.

경매 명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 법원에서는 임차인의 보증금이 매각 대금으로 전부 배당될 것으로 예상하고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이므로, 배당 절차 진행 시 보증금이 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2022년 7월 1일 접수된 주식회사발렉스특수물류의 근저당권(을5)입니다.

이후 접수된 가압류(신한저축은행, 서울보증보험주식회사, 현대캐피탈) 및 강제경매(김백균)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 문무용(2002.03.13), 이혜란(2002.05.07)

* 근저당: 주식회사발렉스특수물류(2022.07.01, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신한저축은행(2023.05.16, 28,869,564원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사(2023.05.19, 121,808,190원) - 말소

* 가압류: 현대캐피탈(2023.06.12, 18,539,238원) - 말소

* 강제경매: 김백균(2025.05.26, 35,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시 사건)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 한라빌라(A동, 1996년 준공, 전용 59.94㎡): 2026년 3월, 10,000만원

* 동진빌라2차(A,B동, 1991년 준공, 전용 59.91㎡): 2025년 12월, 8,700만원

* 거산빌라(1991년 준공, 전용 53.55㎡): 2025년 12월, 7,800만원

4.2. 시세 동향

본건과 비슷한 시기(1991년)에 건축된 인근 다세대주택의 최근 매매가는 7,800만원에서 10,000만원 범위에서 형성되어 있습니다.

감정가 93,000,000원은 최근 실거래가 범위의 중간 수준으로, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 본건은 매각에 포함된 제시외 건물(옥탑 다락, 현관)이 있어 잠재적 가치 증대 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 용인종합사회복지관이 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 이동읍행정복지센터 등 공공시설 이용도 편리합니다.

5.2. 학군

주변에 이동초등학교, 용인중학교 등이 위치하여 통학이 가능한 학군입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 있다고 판단될 만한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

남서측 현관 부분(약 6.9㎡)과 옥탑층 다락(약 39.6㎡)의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 가치 증대 요인이 될 수 있으나, 불법 건축물 여부 등 현황 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 35,000,000원에 대항력이 있는 임차인이 거주 중입니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 배당 절차를 면밀히 확인하여 보증금 전액 회수 여부를 파악하는 것이 필수적입니다.

6.3. 건물 노후화

건축년도가 1991년으로 노후된 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 수리에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한지역(도시지역))

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (경매 낙찰 시 일반적으로 허가 면제되나, 관련 규정 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

매각에 포함된 제시외 건물(옥탑 다락 포함)은 본건의 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 거주 중이며 보증금 35,000,000원에 대한 배당 절차 확인이 매우 중요합니다.

건축 연식에 따른 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 매각에 포함되는 제시외 건물(옥탑 다락)을 활용한 가치 증대 가능성.

* 인근 실거래가 대비 합리적인 감정가 수준.

* 용인시 처인구의 지역적 특성과 향후 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 본건의 전용면적(59.88㎡)과 유사한 규모의 물건은 10,000만원까지 거래되었습니다.

감정가 93,000,000원과 제시외 건물의 가치, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(현재 인수 보증금 0원으로 예상되나 확인 필수)을 종합적으로 고려하여, 잠재적 위험 요인을 감안한 보수적인 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.