나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1227 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 373-2 아미힐 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 매여울초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트
단지, 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 후면 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

2019년 1월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층건 내 3층 305호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

공동주택(도시형생활주택, 아파트)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하고 장방형에 가까운 형상의 토지이고 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 7m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)접합, 소로2류(폭
8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매여울
초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1227 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 373-2 아미힐 3층 305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 16.29㎡ (약 4.93평)

건물면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO (이한나)

1.2. 건축물 정보

건물명: 아미힐

사용승인일: 2019년 1월 21일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 3층 305호

총 층수: 10층

전유부 면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 매여울초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 인접도로

토지는 평탄하고 장방형에 가까운 형상으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 7m의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 접합.

가축사육제한구역, 상대보호구역(매여울초등학교, 사랑유치원, 예그린유치원)으로 지정되어 있습니다.

또한, 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한이 있을 수 있습니다. 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 02월 01일 접수된 을1 (전세권설정, 이한나)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 을2: 2025년 06월 13일 접수, 주택임차권, 이한나, 130,000,000원, 인수 조건.

* 갑5: 2024년 02월 01일 접수, 소유권이전 (매매).

* 을1: 2024년 02월 01일 접수, 전세권설정, 이한나, 130,000,000원, 말소 대상 (말소기준권리).

* 갑6: 2025년 02월 26일 접수, 가압류, 주택도시보증공사, 1,816,000,000원, 말소 대상.

* 갑7: 2025년 05월 27일 접수, 임의경매, 이한나, 130,000,000원, 말소 대상.

3.3. 임차인 현황 (이한나)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 01일

확정일자: 2023년 04월 01일

대항력: 있음

비고: 임차인 이한나는 주택임차권(을2)을 보유하고 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

3.4. 권리분석 종합

임차인 이한나 씨의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 감정가(127,000,000원)보다 높은 금액입니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 건물 개요

본건은 2019년 사용승인된 10층 규모의 도시형생활주택 '아미힐' 내 3층 305호로, 전용면적은 23.25㎡ (약 7.03평)입니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

제공된 JSON 데이터는 주로 다세대 주택 거래 사례를 포함하고 있습니다.

* 휴림빌 (2016년식, 44.37㎡): 2025년 12월, 15,500만원에 거래.

* I'MHOME (2015년식, 17.59㎡): 2025년 12월, 7,200만원에 거래.

* 진영빌라(A,C동) (1991년식, 84.12㎡): 2025년 12월, 17,800만원에 거래.

4.3. 시세 추정

본건(23.25㎡, 2019년식 도시형생활주택)은 제공된 다세대 주택 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다. I'MHOME 사례(17.59㎡, 7,200만원)를 단순 비율로 적용 시, 약 9,500만원 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다. 감정가 127,000,000원은 신축 연식과 건물 규모를 고려할 때 형성된 것으로 보이나, 인수해야 할 임차인 보증금 130,000,000원이 이를 상회하여 실질적인 시세 판단에 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 매여울초등학교가 위치하며, 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

5.3. 건축물 설비

건물 내 위생, 급배수, 급탕, 난방 설비, 엘리베이터, 소방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이한나 씨의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 127,000,000원을 초과하는 금액으로, 실질적인 투자 비용 증가 요인입니다.

6.2. 주변 유흥가 및 호객 행위

수원시 인계동 일대(특히 '인계박스')는 유흥업소가 밀집된 지역으로, 호객 행위 및 광고물 무단 살포 등 불법 행위에 대한 민원이 발생하고 있습니다. 본건이 이러한 지역과 인접해 있을 가능성이 있으며, 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 비행안전구역

본건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 조사 미비

현장 조사 시 폐문부재로 임대 관계를 상세히 조사하지 못한 점은, 혹시 모를 추가적인 점유자나 미확인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 '아미힐' 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이면서도 수원시 중심부에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 난관은 대항력 있는 임차인 이한나 씨의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다. 또한, 주변 유흥가 밀집 지역과의 근접성, 비행안전구역 포함 등은 주거 환경 및 개발 제한 측면에서 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 인계동 중심 입지: 수원시청 인근으로 교통, 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 인수 보증금 고려 시 잠재적 시세차익: 임차인 보증금을 인수하는 조건 하에, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰할 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 낙찰자가 인수해야 하는 임차인 이한나 씨의 보증금 130,000,000원입니다.

* 감정가: 127,000,000원

* 인수 보증금: 130,000,000원

낙찰가가 130,000,000원을 초과할 경우, 낙찰자는 보증금 전액을 부담하고 추가로 법원에 입찰가를 납부해야 하므로 총 지출액이 260,000,000원을 넘어서게 됩니다. 제시된 주변 다세대 주택 거래 사례(I'MHOME 17.59㎡, 7,200만원)를 고려할 때, 본건(23.25㎡)의 시장 가치가 130,000,000원을 현저히 상회한다고 보기는 어렵습니다.

따라서, 본건은 인수해야 할 보증금 부담이 매우 크므로, 투자자 입장에서는 실질적인 순투자 비용(총 지출액 - 부동산 실제 시장 가치)을 고려한 매우 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 인수해야 할 보증금 130,000,000원을 감안했을 때, 투자가치가 있다고 판단되는 입찰가는 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 권장합니다. 이 가격대에서도 인수 후 실제 시장 가치와의 차이를 통해 수익을 창출할 수 있는지 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.