나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56162 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 492 향남시범살구꽃마을신영지웰아파트 1204동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 '행정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지(향남시범제일오투그란데아파트, 한일베라체아파트, 향남시범에일린의뜰아파트
등), 근린생활시설, 학교시설, 근린공원 등으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건단지내까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건내 제18층 제1802호로서
(사용승인일 : 2008. 9. 30)

외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창 호 : PVC샤시 창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 장방형과 유사한 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 6차선 도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소류2류(폭 8m～10m)(접합), 중로1류
(폭 20m～25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청
문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

미납 관리비 관련 배당요구신청 있음(2025.08.07.자, 배당신청금액 2,827,420원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56162 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 492 향남시범살구꽃마을신영지웰아파트 1204동 18층1802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 664,000,000원

* 토지면적: 106.73㎡ (약 32.3평)

* 건물면적: 148.10㎡ (약 44.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

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* 위치: 본 건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 '행정초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 근린공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 단지 내로 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 소유권: 2016년 6월 21일 최철희씨 명의로 소유권 이전(매매) 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2021년 1월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권(120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 후순위 권리: 중소기업은행, 페퍼저축은행의 근저당권 및 중소기업은행, 기술보증기금, 한국무역보험공사, 국민은행, 오케이저축은행 등의 다수의 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다. 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 2,800,662,496원입니다.

* 특이사항: 본 건은 유동화 물건입니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건이 속한 아파트 단지는 향남1지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 계획적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 주거 중심 상권으로 분석됩니다.

* 행정초등학교가 인근에 있어 교육 관련 상업 시설의 수요도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 행정초등학교가 서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 녹지/휴식공간: 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다. 가장 가까운 지하철역에 대한 정보는 명확히 확인되지 않으나, 광역 대중교통망 접근성은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설은 현재 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 유동화물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건에 비해 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미납 관리비: 미납 관리비 2,827,420원에 대해 2025년 8월 7일자로 배당요구 신청이 접수되었습니다. 경매 절차 진행 시 미납 관리비 전액이 낙찰자에게 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 할 위험이 존재합니다. (참고: 배당요구 신청 금액이 실제 미납 관리비 총액과 다를 수 있으며, 경매 물건명세서 등에서 정확한 정산 내역 확인이 필요합니다.)

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아(이해관계인 부재), 명도 관련 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 신축급 아파트로, 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 유동화 물건이라는 점과 미납 관리비 발생 가능성은 반드시 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

* 안정적인 주거 환경과 함께 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때, 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근할 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 모든 권리가 말소 예정으로, 인수되는 부담이 없어 권리분석 상 안전성이 높은 편입니다.

* 성장 관리권역 내 제3종일반주거지역으로, 지역 발전 가능성과 아파트 시장의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능하며, 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정평가액은 664,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이나 기타 법적 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정평가액을 기본적인 참고 가격으로 설정할 수 있습니다.

* 다만, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 아파트 시세, 미납 관리비 부담액, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 정확한 시세 조사 및 현장 확인 후, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.