나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56112 [1] 경기도 수원시 영통구 망포동 486-4 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 '망포1동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하는
구분건물(기선빌라) 제3층 제303호로서, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이
혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로(영통로, 봉영로) 및 노선버스정류장 등이
소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 4층 중 3층 303호로서,
(사용승인일자 : 1994. 07. 27)
외벽: 적벽돌 외장타일붙임 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 알미늄샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실, 창고, 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방보일러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접토지 대비 대체로 등고평탄하며, 현황 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(디딤돌유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음, 임차인이 배당에서 전액 변제 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56112 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 망포동 486-4 3층303호

건물명: 기선빌라

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원

총 건물 면적: 52.00㎡ (약 15.7평)

총 토지 면적: 29.68㎡ (약 9.0평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 '망포1동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(영통로, 봉영로) 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당 (2015-09-01, 이수진, 30,000,000원). 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단되며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리: 을5 근저당, 갑11 압류, 갑14 가압류, 갑15 압류, 갑20 강제경매, 갑21 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최경자

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-07-09

* 확정일자: 2012-06-08

* 대항력: 있음

* 주의: 본건에는 대항력 있는 임차인 최경자 씨가 있으며, 보증금 70,000,000원을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 수원시 영통구 망포동 일대의 주택가 지역에 속해 있습니다.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

* 건물 연식: 본건 건물(기선빌라)은 1994년 7월 27일에 사용승인된 다세대주택으로, 약 32년의 연식을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 망포1동 행정복지센터가 인근에 있으며, 영통로, 봉영로를 통해 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 건물 내부 구조: 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 창고, 발코니 등으로 이용 중에 있습니다.

* 설비 현황: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 보증금: 대항력 있는 임차인 최경자 씨에게 지급해야 할 보증금 70,000,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 총 투자 비용에 이 금액이 포함됨을 유의해야 합니다.

* 건축물 노후: 1994년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(디딤돌유치원), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 망포동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거지역을 형성하고 있습니다. 교통 환경은 보통 수준이나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 70,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 증가시키므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다. 건물은 1994년식으로 연식이 다소 있는 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 망포동 지역의 주택가로서 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건은 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 강제경매 개시 결정으로, 채권자의 신청에 따라 진행되는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

본건 건물의 면적(52.00㎡, 약 15.7평)과 건물 연식(1994년식)을 고려하고, 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월, 42.3㎡, 105,000,000원)를 참고할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 보증금 70,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 예상 입찰가에 70,000,000원을 더해야 합니다.

따라서, 총 인수 비용이 과도하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금 70,000,000원을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 115,000,000원

총 예상 투입 비용: 115,000,000원 (입찰가) + 70,000,000원 (인수 보증금) = 185,000,000원.

이 금액은 2026년 7월 8일 거래된 61.02㎡ 다세대주택(187,000,000원)과 유사한 총 투입 비용 수준으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.