나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56073 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1 가온누리빌리지 에이동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '구성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 다세대주택 및 오피스텔 중 7층 702호임.
(사용승인일:2019.11.11),

외벽 : 대리석 붙임 및 페이팅 마감
내벽 : 페인팅 마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.
내부구조도 참조
(실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 8미터 및 북동측으로 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역<도시
및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면,
표준설비, 유사 평가전례, 내부/외부 관찰 등을 참조하여 작성하였는바, 귀 경매 업무
진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-을구 순위번호 6번 임차권등기(2024.2.13. 접수 제19167호)의 권리자가 경매신청채권자임
-신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56073 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 건물 기본 정보

용도: 오피스텔

건축물명: 가온누리빌리지 에이동

사용승인일: 2019년 11월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.99㎡ (약 8.16평)

토지지분: 26.99㎡ (약 8.16평)

건물면적: 56.16㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.16㎡ (약 16.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 254,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '구성초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로 상태

본건은 남동측으로 약 8미터, 북동측으로 약 4미터 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 박재명 근저당권(120,000,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리 요약

을구 순위번호 6번의 주택임차권(고윤석, 220,000,000원)은 인수되는 권리입니다. 그 외 을구 순위번호 5번 근저당권, 갑구 순위번호 9번, 13번, 14번 압류, 갑구 순위번호 15번 강제경매는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 고윤석

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2021년 3월 16일

* 확정일자: 2021년 2월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 경매 신청 채권자이며, 임차권 등기(2024.02.13. 접수)가 되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2019-12-03)

* 갑3: 소유권이전 (2020-02-19)

* 을6: 주택임차권 (2024-02-13) - 고윤석, 220,000,000원, 인수

* 을5: 근저당권 (2022-01-18) - 박재명, 120,000,000원 (말소기준권리)

* 갑9: 압류 (2023-09-27) - 용인시 (말소)

* 갑13: 압류 (2023-12-19) - 용인세무서장 (말소)

* 갑14: 압류 (2025-04-18) - 국민건강보험공단 (말소)

* 갑15: 강제경매 (2025-05-20) - 고윤석 (말소)

3.5. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 340,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권 특성

본건이 위치한 마북동 일대는 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 중심 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지상 8층 중 7층에 위치한 오피스텔입니다. 내부에는 위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

본건 북동측 인근에 구성초등학교가 소재하고 있으며, 주거지 내 근린생활시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 도시지역 내 제2종일반주거지역, 소로2류, 비행안전제3구역 등에 속해 있어 관련 법규 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

본건에는 대항력 있는 임차인 고윤석 씨가 있으며, 임차인은 동시에 본 경매의 신청 채권자이기도 합니다. 을구 순위번호 6번의 임차권 등기는 인수되는 권리입니다. 만약 배당 절차에서 임차보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 정비예정구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

수원지방법원 2025타경56073 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)인 오피스텔로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 그러나 등기부등본상 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 고윤석 씨가 있으며, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이 점을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 마북동 일대는 주거 환경이 잘 갖추어진 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 실현 가능성이 있으나, 임차인 관련 리스크를 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 '가온누리빌리지' 내 오피스텔들의 최근 시세는 약 2억 4천만 원에서 2억 7천만 원 사이로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가인 2억 5천 4백만 원과 유사한 수준이거나 약간 하회하는 범위입니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(고윤석)의 보증금 220,000,000원에 대한 배당 여부입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 주의사항에서 언급된 바와 같이 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 임차인의 보증금 변제 가능성을 면밀히 검토하고, 인수될 수 있는 금액을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가인 2억 5천 4백만 원을 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 보증금 인수 리스크를 고려하여 입찰가는 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.