나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56113 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 243-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 마북동에 소재하는 ""교동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

적연와조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제3층 302호로서,

외벽 : 연와조 치장쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 3.5m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

243-3번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

243-4번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 대지권면적은 등기사항전부증명서와 대지권등록부(마북동 243-3)가 상이하며, 243-3번지에서 분할된 243-4번지 토지면적에 대하여 대지권등록부 등 공부가 정리되지 않은것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 대지권면적은 등기사항전부증명서와 대지권등록부(마북동 243-3)가 상이하며, 243-3번지에서 분할된 243-4번지 토지면적에 대하여 대지권등록부 등 공부가 정리되지 않은것으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56113 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 243-3 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

건물면적: 36.16㎡ (약 10.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

감정평가일: 2026년 6월 5일

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 용인시 기흥구 마북동에 소재하는 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 가로장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지(243-3번지 및 243-4번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전: 이주숙 (2003.03.05), 유은석 (2003.10.06), 김남순 (2008.07.04)

* 근저당: 인천수산업협동조합 (2008.07.04, 65,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 인천수산업협동조합 (2025.05.22, 49,556,934원)

총 채권액: 65,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석 (주변 비교):

* 마북동 359-2번지 소재 미성드림빌 (2012년 준공)

* 2026년 5월 15일, 전용면적 30.66㎡ (약 9.28평) 매매가 95,650,000원 (평당 약 1,031만원)

* 2026년 5월 15일, 전용면적 22.462㎡ (약 6.79평) 매매가 72,750,000원 (평당 약 1,071만원)

* 마북동 180-7번지 소재 경인주택(가동나동) (1992년 준공)

* 2026년 7월 11일, 전용면적 69.3㎡ (약 20.96평) 매매가 124,000,000원 (평당 약 592만원)

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 93,000,000원이며, 건물면적 36.16㎡ (약 10.94평) 기준 평당 약 850만원에 해당합니다. 이는 주변 비교 사례 중 연식이 오래된 경인주택보다는 높고, 비교적 최신 건물인 미성드림빌의 소형 평수 매매가보다는 낮은 수준으로, 건물의 연식(1991년 준공)을 감안했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 속해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물 구조: 본 건물은 지하 1층, 지상 3층 규모의 철근콘크리트 슬라브 지붕 건물이며, 본건은 해당 건물의 제3층 302호입니다. 외벽은 연와조 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 새시로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 관련 공부 차이: 등기사항전부증명서와 대지권등록부 상의 대지권 면적이 상이하며, 243-3번지에서 분할된 243-4번지 토지에 대한 대지권 공부 정리가 누락된 것으로 추정됩니다. 이는 향후 소유권이나 대지권 행사에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 공부를 면밀히 확인해야 합니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과나 처리 과정이 본 건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인이 등재되어 있으나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 임대차 관계 및 명도 관련 사항은 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

건축 연식: 본 건물은 1991년 준공되어 비교적 오래된 편에 속합니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가나 자산 가치 하락에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9,300만원입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 대지권 관련 공부상의 차이와 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세를 고려할 때 감정가가 과도하게 높지 않아 투자 매력이 있습니다.

생활 편의성: 초등학교가 인근에 있고 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 환경이 양호합니다.

소형 면적: 36.16㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

최근 시세 (비교 사례): 72,750,000원 ~ 124,000,000원 (건물 연식, 면적, 상태에 따라 편차 큼)

본건 건물면적 36.16㎡ (약 10.94평) 기준, 감정가 평당 약 850만원.

주변 신축(2012년) 다세대주택의 평당 시세(약 1,031만원~1,071만원)를 고려하면, 본건의 잠재적 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다.

하지만 건물의 노후화(1991년 준공), 대지권 관련 공부 차이, 공동담보 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 98,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 동향을 바탕으로 추정한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 권리관계의 최종 확인, 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 명도 관련 비용, 시장 상황 변화 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히 대지권 관련 공부상의 차이에 대한 전문가의 정확한 진단과 해석이 필수적입니다.

검색 결과, 마북동 243-3번지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 전반적으로는 과거 혐오시설 입지 선정에 대한 지역 간 형평성 문제 제기나 새로운 시설(쓰레기 소각장 등) 설치에 대한 논의가 있었던 사례가 검색되었으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재를 나타내는 정보는 찾기 어려웠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.