나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1257 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 88-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 ""흥국생명연수원"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 다가구주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

·상하동 88-20 : 부정형, 평지로서 조사일 현재 ""도로""로 이용중임.
·상하동 88-23 : 부정형, 평지로서 조사일 현재 ""건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

·상하동 88-20 : 본건자체가 노폭 약6m내외 정도의 포장도로로 이용중임.
·상하동 88-23 : 본건 북동측에서 노폭 약6m내외 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

· 석축, 담장 등은 해당 토지에 포함하였으므로 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.철근콘크리트구조 평지붕 지상4층의 건물로서
· 외벽 : 대리석 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 도배, 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2018.06.05)

이용상태

-.조사일 현재 1층 : 제2종근린생활시설, 2층 ~ 4층 : 다가구주택으로 이용중임.
-.거주인의 부재, 폐문 등의 사유로 내부조사를 못하였으므로 경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

-.기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기시설, 가스에 의한 난방시설, 지상주차장 등이
설비되어 있음.

부합물 및 종물

-.명세표상의 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)이 소재하는 바, 규격, 소유자 등을 확인하시기 바람.
-.제시외 물건에 대한 구조, 명칭, 수량 등은 목측에 의한 개략적인 것이므로 경매에 참고바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임.

·차양, 옥외계단 등은 건물에 포함하였으므로 참고바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄷ) 매각에 포함
3.목록1 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1257 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 상하동 88-20

용도: 근린주택 (1층: 제2종근린생활시설, 2층~4층: 다가구주택)

감정가: 1,672,313,380원

토지 면적: 1,075.00㎡ (약 325.19평)

토지 지분: 820.625㎡ (약 248.24평) - (전체 토지 면적 중 지분 매각)

건물 면적: 527.62㎡ (약 159.60평)

건물 제시외 면적: 375.34㎡ (매각 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 토지는 지분 매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "흥국생명연수원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 불편한 편임.

* 토지 이용 현황: 상하동 88-20번지는 현재 "도로"로 이용 중이며, 상하동 88-23번지는 "건부지"로 이용 중임. 두 필지 모두 부정형, 평지임.

* 인접 도로 상태: 상하동 88-20번지는 본 건 자체가 노폭 약 6m 내외의 포장도로로 이용 중이며, 상하동 88-23번지는 본 건 북동측에서 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017.10.13 접수된 국민은행 근저당권 (을1, 건물 등기부 기준)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건명세서상 지상권 개요는 미확인)

* 말소예상 권리: 낙찰로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리로는 근저당, 임의경매 개시 결정, 압류 등이 있음.

* 임차인 현황:

* 명성기전주식회사(용문식): 보증금 110,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2018.07.11. 대항력 없음.

* 이선미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018.09.13. 대항력 없음.

* 강규민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021.02.01. 대항력 없음.

* 홍석준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.02.04. 대항력 없음.

* 김정현: 보증금 30,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입/확정일자 2023.11.29. 대항력 없음.

* 이종원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.09.24. 대항력 없음.

* 서상민: 보증금 10,000,000원, 차임 630,000원, 전입일자 2025.05.26, 확정일자 2025.06.10. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원 (모든 임차인 대항력 없음)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 1층 근린생활시설 및 2층~4층 다가구 주택으로 구성되어 있어, 상가 임대 및 주택 임대를 통한 복합적인 수익 창출이 가능함.

* 주변 개발: 인근 지역은 주택 및 농경지가 혼재된 지대로, 향후 성장관리계획구역으로서 개발 가능성을 고려해 볼 수 있음.

* 임대 용이성: 복합 용도 건물로 임대 수요가 있을 수 있으나, 대중교통 접근성이 다소 불편하여 상권 활성화 수준은 보통으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상하동 주민센터, 근린상가 등이 위치하며, 차량 이동 시 용인시 기흥구의 주요 상업시설 및 편의시설 접근이 가능함.

* 교육시설: 용인시 교육특구로 지정된 지역으로, 인근에 초·중·고등학교가 위치하고 있음. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 녹지 환경: 자연녹지지역으로 지정되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 인근 임야 등을 활용한 여가 활동 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 토지 전체 면적(1,075.00㎡) 중 820.625㎡ 지분만 매각 대상이므로, 토지 사용 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필요하며, 공유물 분할 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 도로 이용 토지: 상하동 88-20번지가 현재 "도로"로 이용 중인 점은 특이사항이며, 해당 토지의 법적 지위(사유지, 공로, 사도 등) 및 실제 소유권 행사 가능 여부, 인접 토지와의 경계 및 이용 관계 등을 면밀히 확인해야 함.

* 건물 내부 조사 미흡: 경매 진행 시 거주인 부재, 폐문 등으로 건물 내부 조사를 하지 못하여, 건물 내부 상태, 마감 상태, 하자 여부 등에 대한 정확한 파악이 어려움.

* 건축물대장 상 용도 불일치 가능성: 건축물대장상(88-23번지) "단독주택"으로 등재되어 있으나, 현황은 "근린생활시설 및 다가구주택"으로 이용 중인 점은 향후 행정적 문제 발생 소지가 있음. (단, 사용승인일 2018.06.05로 비교적 신축)

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적이 375.34㎡에 달하며, 감정평가서상 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ) 등이 포함 매각되므로, 해당 제시외 건물의 규모, 구조, 합법성, 소유권 관계 등을 철저히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 상하동에 위치한 4층 근린주택으로, 1층 상가 및 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익과 시세 상승을 동시에 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 권리상 부담은 적은 편입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 토지가 지분으로 매각된다는 점과, 토지 일부(88-20번지)가 현황 "도로"로 이용되고 있다는 점입니다. 또한, 건축물대장상 용도와 현황이 다를 수 있으며, 상당한 면적의 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태 확인, 관련 법규 검토, 공유자와의 협의 가능성 등을 다각도로 면밀히 분석하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 연식이 짧아 하자 보수 등 초기 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택을 겸비하여 다양한 임대 수익원 확보가 가능합니다.

* 입지 개선 잠재력: 성장관리계획구역으로 지정된 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 채권이 많아 낙찰 시 권리 인수 위험이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 현재 감정가는 1,672,313,380원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 2.3억~2.4억원 수준으로, 이는 본 건의 규모(건물 527.62㎡, 토지 1,075.00㎡) 및 용도(근린주택)와는 차이가 커 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

본 건은 토지 지분 매각, 일부 토지의 도로 이용 현황, 건축물대장 상 용도 불일치 가능성, 큰 규모의 제시외 건물 포함 등 여러 특수성과 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 감정가에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 건물 및 토지의 상세 가치 평가, 법률 전문가의 조언, 인근 지역 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률 분석 등을 통해 산정되어야 합니다.

현재로서는 감정가를 기준으로, 이러한 위험 요인들을 반영하여 감정가의 70~80% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 11억 7천만원 ~ 13억 4천만원.

이는 추정치이므로, 반드시 추가적인 조사와 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.