나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85, 리아체주건축물제1동 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

* 건물면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화서신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로는 폭 약 6미터, 남측으로는 폭 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 적습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (2021년 5월 3일 접수)

* 권리관계: 등기부등본상 을1 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 모든 권리(을2, 을3 근저당, 정대건의 주택임차권, 화서신용협동조합의 임의경매 개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 안재석 (2021-05-03)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (총 1,799,000,000원) (2021-05-03, 말소)

* 주택임차권: 정대건 (보증금 140,000,000원) (2025-07-08, 말소)

* 임의경매: 화서신용협동조합 (채권액 1,537,545,933원) (2025-05-22, 말소)

* 총 등기부채권액: 1,940,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 정 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 5월 27일

* 확정일자: 2024년 4월 30일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 직접 인수할 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 용도지역: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

* 토지이용계획: 소로3류(폭 8m 미만), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 주로 분포하여 주거지로서의 상권 특성을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다. (사용승인일: 2021년 4월 19일)

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 비행안전구역 및 소음대책구역: 군사시설 보호법 및 군용비행장 관련 법률에 따른 비행안전제5구역, 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 향후 건축 행위 제한이나 소음 피해 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보: '공동담보' 표기가 특이사항으로 기재되어 있어, 해당 물건 외 다른 채무와 연계된 담보가 설정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 경매 절차상 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 직접 인수할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황: 비록 대항력은 없으나, 1억 4천만원의 보증금이 등기되어 있는 임차인이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 4월에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 권리분석이 강점입니다. 주거 밀집 지역에 위치하며 교통 접근성도 양호하나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되는 점은 향후 재산권 행사나 이용에 제한을 줄 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 입지: 수원시 권선구 고색동 일대의 주거지로서, 기본적인 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 116,000,000원이며, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 신축급 다세대주택의 경우 면적당 가격이 400만원대 후반에서 500만원대 초반(3.3㎡당)에 형성되어 있습니다. 본 건 건물 면적(9.79평)을 고려 시, 실거래가를 기준으로 환산하면 약 1억 4천만원 내외의 시세를 추정할 수 있습니다.

다만, 본 건의 감정가는 이에 비해 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서, 타겟가는 125,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.