나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1256 [1] 경기도 오산시 원동 552-4 한주아파트 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 창고, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층건내 12층 1203호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성호중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1256 (1)

물건소재지: 경기도 오산시 원동 552-4 한주아파트 101동 12층 1203호

용도: 아파트

건축연도: 1992년 4월 16일 사용승인

감정평가액: 273,000,000 원

토지면적: 57.84㎡ (약 17.49평)

건물면적(전용면적): 124.53㎡ (약 37.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공공도로와 잘 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 정보

인근에 오산원일중학교, 성호중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주거단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 창고 및 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 현황

본 건에는 채권자 김OO의 강제경매 신청으로 인한 경매 개시결정(2025타경1256)이 말소기준권리(2025.05.26. 접수)로 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 김생길 (김 )

* 보증금: 260,000,000 원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-08-24

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항할 수 있는 임차인)

3.3. 권리 인수 및 소멸

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 을구 18번 순위 주택임차권등기(2024.03.21. 접수, 보증금 260,000,000원)는 인수될 가능성이 있습니다.

주의사항으로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대형마트나 백화점 등 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있으나, 일상생활에 필요한 소규모 상점 및 편의시설은 충분히 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 한주아파트

* 주소: 경기도 오산시 원동 552-4

* 건축년도: 1992년

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 299세대

* 최고층수: 15층 (본건 12층)

* 면적: 전용면적 124.53㎡ (약 37.67평)

* 주차: 총 194대 (지상 12대, 지하 10대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 오산원일중학교, 성호중학교 등

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 마트, 병원 등 (차량 이동 시 접근성 좋음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 260,000,000원)의 존재입니다. 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 그 미변제된 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 물건의 감정가 및 최근 시세보다 임차인의 보증금이 높아, 낙찰 시 보증금 인수 부담이 클 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1992년에 건축되어 약 30년 이상 경과된 아파트로서, 향후 재건축 또는 리모델링 시기 도래 가능성 및 이에 따른 관리비 부담 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 원동에 위치한 중대형 평형의 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 인수해야 하는 상당한 위험 부담이 있습니다. 임차인의 보증금이 물건의 시세 및 감정가보다 높아, 이 부분에 대한 철저한 권리분석과 낙찰 후 인수 부담금 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거단지 내 위치: 주변으로 주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대형 평형: 124.53㎡ (약 37.67평)의 넓은 전용면적은 대가족 또는 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 도시 개발 가능성: 오산시 지역의 발전 가능성과 연계하여 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 동일 면적(124.53㎡)의 실거래가(2026년 3월 5일, 219,000,000원)와 감정평가액(273,000,000원)을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

특히, 매수인에게 인수될 수 있는 임차인의 보증금(260,000,000원)을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 시장 가치 및 잠재적 가치를 고려했을 때, 보수적으로 230,000,000 원 내외의 입찰가를 제안합니다.

이 예상 입찰가는 낙찰 후에도 임차인의 보증금 중 일부를 인수해야 할 가능성을 내포하고 있으며, 실제 인수되는 보증금액에 따라 총 실투금액은 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.