나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33228 [1] 경기도 김포시 장기동 1885-6 한강호반베르디움 504동 12층 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '운유초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내의 제12층 제1201호로서,
(사용승인 : 2012.06.15)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 둘붙임..
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(보아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에릭한유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33228 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1885-6 한강호반베르디움 504동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 369,000,000원

토지 면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (20층 건물 내 12층)

사용승인일: 2012년 6월 15일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '운유초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위로는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난합니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 접하고 있습니다.

정확한 주소는 경기도 김포시 김포한강2로 229 (장기동)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 11일 롯데카드 가압류 (인천지방법원 2024카단104186)

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (2012-08-13) 및 소유권이전 (2012-11-20, 매매)이 존재합니다.

* 주택임차권 (을16): 최한지, 보증금 330,000,000원, 확정일자 2021-12-06, 전입일자 2022-01-17. 본 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 말소될 예정입니다.

* 가압류 (롯데카드, 삼성카드, 현대카드, KB국민카드): 모두 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑8): 주택도시보증공사, 330,000,000원. 본 경매 개시결정 등기이며, 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 물건명세서상 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

김포한강신도시 택지개발지구 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 본 건 남측 인근에 운유초등학교가 위치하며, 운유고등학교, 장기중학교, 보아유치원, 에릭한유치원 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 및 편의시설: 한강호반베르디움은 2012년 준공된 대단지 아파트(1584세대)로, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

주차: 단지 내 지하 및 지상에 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 신청하였으며, HUG 인수조건 변경 사항은 계약 진행 시 세부적으로 확인 및 검토가 필요합니다.

공항 관련 제한: 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역에 해당하여 항공기 운항 안전을 위한 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

기타 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 법규에 따른 토지 이용 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

주변 개발 및 민원 가능성: 초등학교 등 보호구역과 인접하여 지역 개발 시 소음 등 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동의 신축급 아파트로, 운유초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

권리 분석 결과 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 특이사항은 잔금 납부 및 등기 이전에 면밀한 확인이 필요합니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 상승을 통한 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 학군: 단지 인근에 운유초등학교 등 교육 시설이 밀집하여 실수요자에게 매력적인 투자 요인입니다.

생활 편의성: 편리한 교통망과 단지 내 편의시설 이용이 가능하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

가격 경쟁력: 감정가보다 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

지역 발전 잠재력: 김포한강신도시 내 위치하여 향후 지역 발전과 더불어 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 8일: 34,800만원 (18층)

* 2026년 6월 13일: 34,800만원 (4층)

* 2026년 6월 11일: 34,800만원 (18층)

모든 최근 거래는 34,800만원 (348,000,000원)으로 일관되게 나타납니다.

시세 분석:

본 건의 감정가는 369,000,000원이나, 최근 실거래가는 348,000,000원으로 확인됩니다. 본 건은 12층으로, 층수 희소성을 감안하더라도 최근 거래가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

355,000,000원 ~ 365,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 최근 시세보다 소폭 높게 책정하여 경쟁에서 유리한 위치를 확보하고, 감정가 범위 내에서 적절한 수익률을 확보하기 위한 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.