나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33629 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 308-21 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 ""삼정초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1986. 07월경에 사용승인을 득한 벽돌조 슬래브지붕 3층건
다세대주택 건물 내의 3층 302호로서,
외벽:치장벽돌 및 돌붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 다세대주택
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 동측 등으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-109호선)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임.
(2)본건 다세대주택은 통칭 ""중앙연립 라동"" 3층 302호로 호칭함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

통칭 '중앙연립 라동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경33629 (1)

물건 소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 308-21 3층 302호

물건 용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지 면적: 22.13㎡ (약 6.7평)

토지 지분: 22.133333333333333㎡ (약 6.7평)

건물 면적: 33.22㎡ (약 10.05평)

건물 지분: 33.22㎡ (약 10.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 강OO

통칭: '중앙연립 라동' 3층 302호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

* 인수되는 임차인 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강순덕

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 11월 04일

* 확정일자: 2011년 11월 04일

* 대항력: 있음 (낙찰자가 보증금을 인수하지 않으므로, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.)

* 기타 권리

* 소유권보존: 1986년 07월 31일 (김종기)

* 소유권이전: 2008년 04월 25일 (김춘기, 매매 금84,000,000원)

* 강제경매: 2025년 05월 28일 (강순덕, 권리금액 45,000,000원, 말소기준권리)

등기부등본상 채권총액은 0원으로 표기되어 있으며, 강제경매 개시결정 등기 이후로는 추가적인 권리 변동은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 주변의 빌라 및 연립주택 거래는 다음과 같습니다.

* 쌍용빌라 (2026년 3월 거래, 1999년 건축, 49.02㎡): 136,000,000원

* 예인빌라 (2025년 12월 거래, 2003년 건축, 64.04㎡): 150,000,000원

* 진도홈빌 (2025년 12월 거래, 2001년 건축, 54.54㎡, 지하층 추정): 73,000,000원

본건은 1986년 준공된 다세대주택으로 전용면적 33.22㎡(약 10평)입니다. 감정가는 82,000,000원이며, 이는 평당 약 815만원 수준입니다. 주변 신축에 가까운 빌라들의 거래가격을 고려할 때, 본 건의 감정가는 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 비교 대상 중 진도홈빌의 거래가는 면적 대비 현저히 낮아 특수한 사정(지하층, 건물 상태 등)이 있었을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육시설

삼정초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1986년 사용 승인을 받은 건물로, 약 40년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 대항력있는 임차인 존재

강순덕 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차 진행 상황에 따라 임차인의 명도 저항 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 직접적으로 확인되지 않습니다. 과거 삼정동에 소각장이 있었으나, 현재는 복합문화예술공간('부천아트벙커 B39')으로 운영되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 1986년에 건축되어 건물 노후화가 진행된 상태입니다. 그러나 삼정초등학교 인근의 주거지역에 위치하며 교통이 편리한 장점이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금전적 위험은 적은 편입니다. 다만, 40년 가까이 된 건물의 가치와 향후 유지보수 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 가격대의 소형 주거 공간

전용면적 33.22㎡(약 10평)의 소형 평수로 1인 가구나 소형 투자 목적으로 적합합니다.

* 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 임차인의 보증금 또한 인수하지 않아 낙찰 후 명도 외에는 큰 부담이 없습니다.

* 지역 내 입지

초등학교가 인근에 있고 교통이 편리한 주거지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이며, 주변 시세 및 건물 연식을 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망가는 78,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 95% 수준으로, 연식 대비 합리적인 수준에서 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.