나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33528 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 774-21 우호탑스빌 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 ""부천중학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2003.01.16 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지상5층 건물내 제5층 제503호로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 알미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상에 주차장이 있습니다(1층 필로티).

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈별유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천중)<기타사항은부천교육지원청에문의><교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33528 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 774-21 우호탑스빌 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물면적: 42.40㎡ (약 12.83평)

건물 구조: 철근콘크리트조, 지상 5층 중 5층 503호

사용승인일: 2003년 1월 16일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 등기부 채권 총액은 약 1,097,764,469원입니다.

* 말소기준권리(갑15, 주택도시보증공사 가압류)보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기된 임차권(을7, 황예은) 및 대부분의 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보고된 정보 상 대항력 없음.

* 임차인: 황

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-10

* 확정일자: 2022-12-09

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 권리분석: 등기부상 주택임차권(을7)이 말소 예정이나, 보증금이 기재되어 있습니다. 보고된 정보 상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (보고된 임차인 정보 기준)

주의사항:

* 물건 보고서 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인" 및 "HF 인수조건 변경" 문구가 기재되어 있습니다. 현재 임차인 현황 보고서상으로는 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 다를 수 있습니다.

* "대항력있는임차인"이 존재할 경우, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적이며, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

* "HF 인수조건 변경" 문구는 채권자(한국주택금융공사 추정)와의 관련성을 시사하며, 인수 조건 변경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 거래된 69.91㎡(약 21.15평) 다세대주택(라비앙하우스)이 315,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 14,893,617원).

* 2026년 3월 거래된 39.54㎡(약 11.96평) 다세대주택(신성베스티아)이 150,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 12,541,806원).

* 2026년 7월 거래된 49.6㎡(약 15.00평) 다세대주택(드림채)이 263,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 17,533,333원).

시세 동향: 주변 다세대주택의 시세는 면적, 건물 연식, 층수, 상태 등에 따라 평당 약 1250만원에서 1750만원 사이로 형성되어 있습니다.

건물 연식 및 면적 고려: 본건 건물(2003년식, 42.40㎡)의 감정가는 153,000,000원으로, 평당 약 11,925,175원입니다. 이는 최근 거래된 유사 연식 건물(신성베스티아, 2011년식, 39.54㎡)의 평당 시세(약 12,541,806원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 부근에 부천중학교가 위치하며, 꿈별유치원 등 교육 관련 시설이 인근에 있습니다.

편의 시설: 기존 주택지대로서 기본적인 근린생활시설이 분포되어 있습니다.

교통: 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 존재 가능성: 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"이 언급되어 있어, 보고되지 않은 임차인이 존재하거나 임차인의 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이 경우, 인수해야 할 보증금이 발생하여 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF)와의 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 파악이 필요합니다. 이는 채무 관계나 매각 조건에 변동을 줄 수 있습니다.

건물 노후: 2003년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 중동의 주거지 내에 위치한 다세대주택입니다. 입지 및 교통 여건은 무난한 편이며, 감정가는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

가장 큰 리스크 요인은 "대항력있는임차인" 존재 가능성 및 "HF 인수조건 변경"이라는 특이사항입니다. 이러한 부분에 대한 철저한 현장 조사 및 법적 검토가 선행되지 않으면 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

해당 리스크만 명확히 해소된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 감정가가 최근 실거래가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가되었습니다.

입지: 부천시 원미구 중동 지역의 주거지에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

부동산 강제경매: 채권자(한국주택금융공사 추정)에 의한 강제경매로, 경매 절차를 통해 비교적 투명하게 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 평당 약 1250만원에서 1750만원 사이에서 거래되고 있습니다.

본건의 감정가는 153,000,000원(평당 약 11,925,175원)으로, 최근 실거래가 시세 범위의 하단부에 해당합니다.

주의사항에 명시된 "대항력있는임차인" 존재 가능성과 "HF 인수조건 변경" 사항으로 인해, 실제 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 명확히 확인되기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.

현재 보고된 임차인 정보상 인수 보증금은 0원입니다.

따라서, 위험 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준인 153,000,000원 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

만약 대항력있는 임차인의 보증금 인수 문제가 없다고 최종 확인될 경우, 시장 시세를 고려하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종 권고 입찰가: 153,000,000원 ~ 165,000,000원 (임차인 관련 리스크 최종 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.