나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33587 [1] 경기도 김포시 하성면 석탄리 13-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 석탄리 소재 '석탄4리 마을회관' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

완경사 지대의 토지를 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 현황 단독주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2023-05-02)(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) 임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 토지 지상에 후첨 사진용지와 같이 바닥포장(벽돌, 콘크리트, 데크 등), 옹벽, 담장, 관정, 외부수도, 조경수목 등이 소재하고 있으며, 시장 거래관행을 참작하여 토지에 포함평가하였음.
- 본건 토지 지상에 후첨 사진용지와 같이 파고라, 간이 바비큐 시설 등이 소재하고 있으니 업무에 참고하시기 바람.(이동이 용이한 동산으로 토지가치에 미치는 영향은 별무함)
- 본건 토지 지상에 후첨 사진용지와 같이 소유자 미상의 경량철골조 주차장(약 25㎡, 기호2 주택건물 부속용도)이 소재하고 있어 후첨 감정평가명세표 상 별도 가격을 부기하였으니 업무에 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 지상2층 건물로서
- 외벽 : 외장벽돌쌓기, 징크판넬 붙임, 로이복층유리 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

공부 상 소재지는 '석탄리 13-7, 13-10' 2필지 지상으로 등재되어 있으나 토지합병으로 인하여 현황 소재지는 '석탄리 13-7'번지 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 경량철골조 주차장 포함
2. 물건2는 공부상 석탄리 13-7, 13-10 2필지 지상으로 등재되어 있으나 토지합병으로 석탄리 13-7임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경33587 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 석탄리 13-7

용도: 단독주택

감정가: 663,224,520원

토지 면적: 932.00㎡ (약 281.93평)

건물 면적: 225.42㎡ (약 68.19평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 김포시 하성면 석탄리 소재 '석탄4리 마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 완경사 지대의 토지를 대체로 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서, 현황 단독주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 북동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 대형마트(롯데마트 김포한강점 약 2.11km), 시장(통진시장 약 9.33km) 등이 있으며, 김포 시내, 고양시, 파주시, 강화 등으로의 접근이 가능한 지리적 이점이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 근저당권(한국자산관리공사, 2019-11-20)이며, 건물 등기부상 을1 근저당권(한국자산관리공사, 2020-07-17)입니다. 토지 등기부의 말소기준권리가 더 빠릅니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없으며, 등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-28, 대항력 없음.

* 라페스타골프주식회사: 보증금 25,000,000원, 차임 1,250,000원, 사업일자 2021-04-10, 배당신고일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 박성환: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-11, 확정일자 2021-11-11, 배당신고일자 2023-12-07, 대항력 없음. (본건 채권자 겸 경매 신청인)

* 박찬석: 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-07-10, 배당신고일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 경매 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 주의사항: 임차인들의 대항력이 모두 없으므로, 낙찰 후 임차인과의 별도 명도 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 단독주택으로, 주변 지역은 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 전원적인 분위기입니다. 제공된 JSON 자료는 주로 다세대주택 거래 정보로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 인근(하성면 석탄리)에서 거래된 단독주택 매물 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 규모의 단독주택(대지 약 300평, 건물 약 60평)이 약 8억원에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다. 감정가는 6억 6천만원대로, 토지 면적이 넓고 건물 규모도 상당한 점을 고려할 때, 주변 실거래가 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 마을회관이 있으며, 차량 이동 시 대형마트, 시장 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 추가 확인이 필요하나, 지역 특성상 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변 환경: 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지역 제한: 보전관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역 등 다수의 개발 및 행위 제한이 존재하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 향후 시장성: 농경지 및 임야와 혼재된 지역 특성상, 단독주택으로서의 일반적인 수요보다는 전원생활을 원하는 특정 수요층을 중심으로 거래가 이루어질 가능성이 높습니다.

* 건물 상태: 감정평가서 요약에 제시된 외부 부대시설(바닥포장, 옹벽, 담장, 관정, 외부수도, 조경수목, 파고라, 간이 바비큐 시설, 주차장 등)의 현 상태 및 추가 비용 발생 여부를 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 하성면 석탄리에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지면적과 상당한 규모의 건물을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수할 권리가 없으며, 임차인 문제도 없어 명도 부담이 적은 물건입니다. 주변 개발 제한 사항을 고려해야 하나, 전원생활을 원하는 수요층에게는 매력적인 입지입니다. 감정가가 6.6억원대이나, 유사 매물의 호가는 7~8억원대에 형성되어 있어 시장 가치 대비 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 932.00㎡ (약 281.93평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 및 협상 필요성이 적습니다.

* 권리상 안전: 모든 권리 분석 결과, 말소기준권리에 의해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있습니다.

* 전원생활 가능 지역: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 663,224,520원입니다.

인근 지역(하성면 석탄리)에서 유사 규모의 단독주택 매물이 약 7억원에서 8억원대에 매물로 나와 있는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 680,000,000원 ~ 720,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 개별 시세 조사, 그리고 본건의 제한 사항(용도지역 등)이 향후 가치에 미치는 영향에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.