나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509369 [1] 인천광역시 연수구 송도동 101 송도더샵퍼스트파크에프14블럭 1401동 41층4102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ‘인천예송초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(인천대입구역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상42층 건물 내 제41층 제4102호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내부도로를 통하여 간선도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2024-12-09) , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2008-04-10)(외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-26)(예송초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-04-10)(외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509369 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 101 송도더샵퍼스트파크에프14블럭 1401동 41층 4102호

용도: 아파트

면적

토지 면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

토지 지분: 42.384㎡ (약 12.82평)

건물 면적: 95.87㎡ (약 29.00평)

건물 지분: 95.87㎡ (약 29.00평)

건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 42층 건물 내 제41층 제4102호

마감: 외벽 - 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 - 샤시 창호 등.

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,256,000,000원 (12억 5600만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각 방법: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천예송초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천대입구역)이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역 지구: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (국제업무단지)

도로: 대로1류, 대로3류, 중로1류 등 다양한 도로에 접합

기타 제한: 경제자유구역, 상대보호구역(외국인학교, 예송초), 절대보호구역(외국인학교), 성장관리권역 등의 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

소유권 보존 등기일: 2018-01-03 (송도국제도시개발유한회사)

소유권 이전 등기일: 2018-02-14 (이상욱)

주요 권리 내역:

- 근저당: 광주은행 (2.2억원, 말소기준권리), 주식회사하나로프라임대부 (5.4억원)

- 주택임차권: 박준 (5억원)

- 임의경매 개시 결정: 주식회사하나로프라임대부 (3.89억원)

등기부채권 총액: 1,260,000,000원 (12억 6000만원)

말소기준권리: 광주은행 근저당 (2018-02-14)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박준

보증금: 500,000,000원 (5억원)

차임: 0원

전입일자: 2020-11-17

확정일자: 2020-09-15

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 설정되었으나, 등기부등본 상 말소 예정임.

3.3. 권리분석 결론

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 박준은 대항력이 없으므로, 보증금 5억원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

따라서 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위 환경 설명에 따라 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 송도더샵퍼스트파크14단지

준공년월: 2017년 11월

세대수: 869세대

총 동수: 5개동 (F14BL 기준)

최고층: 42층

주차대수: 총 1229대 (지하 1224대, 지상 5대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천대입구역 인근으로 교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

5.2. 교육시설

인천예송초등학교가 동측 인근에 위치하며, 외국인학교도 해당 지역에 소재함.

5.3. 기타

본 아파트 단지는 현대적인 도시 계획 하에 조성된 송도국제도시 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 박준은 대항력이 없으나, 보증금 5억원이 존재함. 인수 의무는 없으나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 기타 특이사항

물건명세서상 특이사항은 없으나, 임대 관계가 미상임.

6.3. 혐오시설 유무

인천광역시 연수구 송도동 101 송도더샵퍼스트파크14단지 주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도국제도시 내에 위치한 신축급 아파트로, 역세권 및 초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 우수함. 42층 중 41층의 고층으로 조망권 및 개방감이 좋을 것으로 예상됨. 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 없는 고액 임차인의 존재는 명도 시 참고해야 할 사항임. 감정가는 12.56억원이나, 최근 유사 면적/저층 매물의 실거래가(11.75억원) 및 고층 프리미엄을 고려할 때 시세는 감정가보다 높을 가능성이 있음.

8. 투자 포인트

- 송도국제도시 내 우수한 입지 조건 (역세권, 학교 인접)

- 비교적 신축인 아파트 (2017년 준공)

- 고층 매물로 인한 희소성 및 프리미엄 기대

- 유사 면적/저층 실거래가 대비 높은 시세 상승 가능성

- 낙찰 시 인수 부담이 없는 권리관계 (임차인 보증금 인수 없음)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 2026년 6월 8일 84.9㎡ 면적의 25층 매물이 11억 7,500만원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 4,573만원 수준임.

본건은 95.87㎡ (약 29.00평) 면적으로, 25층보다 훨씬 높은 41층에 위치함.

이를 고려할 때, 동일 면적의 고층 매물은 11.75억원보다 높은 시세를 형성할 것으로 예상됨.

개략적인 평당 시세를 4,600만원으로 가정하고, 29.00평을 적용하면 약 13.34억원 (29.00평 * 4,600만원/평)이 산출되며, 여기에 고층 프리미엄을 감안하면 13.5억~14.1억원 수준의 시세로 추정됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 12.56억원

최근 유사 면적/저층 실거래가: 11.75억원

추정 시세: 13.5억 ~ 14.1억원

임차인 보증금 (미인수): 5억원

등기부채권 총액: 12.6억원

본 물건은 감정가보다 시세가 높을 것으로 판단되며, 채권 총액과 유사한 수준의 감정가임을 고려할 때 경쟁이 있을 수 있음.

인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리관계는 장점임.

안정적인 투자를 위해서는 시세보다 약간 낮은 가격 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 시장 상황 및 경쟁자 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

보수적인 접근 시 감정가 수준인 12.56억원을 기준으로 하되, 시세 상승 가능성을 고려하여 약 10~20% 범위 내에서 가산하여 약 13.0억~13.8억 원 수준을 예상해 볼 수 있음.

추천 예상 입찰가: 13억 0천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.