나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508643 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의 로터리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 ""숭의역""이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1408호로서,
(사용승인일 : 2018.08.06.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(오피스텔 및 아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 15m 및 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2025타경508643 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 14층1408호

신 주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 42 (숭의동)

건물명: 진성투토펠리체

용도: 공동주택 (건축물대장상 '공동주택'이나, 감정평가서상 '공부상 오피스텔로 이용중'이라는 내용이 있으며, 사용자 요청 정보에는 '아파트'로 기재됨)

1.2. 토지 정보

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

토지지분: 10.08㎡ (약 3.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(오피스텔 및 아파트)로 이용중임.

1.3. 건물 정보

건물면적: 69.59㎡ (약 21.05평) (공급면적 기준)

건물지분: 69.59㎡ (약 21.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1408호

사용승인일: 2018.08.06.

주요 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 주차설비 등이 되어 있음.

1.4. 경매 정보

감정가: 212,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박춘 (박*)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의 로터리' 서측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 상황

단지까지 제반 차량의 출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재함.

수인분당선 "숭의역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

공히 일반상업지역 (2022-06-13)

방화지구

가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018. 7. 1.] <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)

과밀억제권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 2023년 4월 3일자 부평세무서장의 압류 (등기부 갑구 3번)

본 경매 사건의 신청 채권자: 박춘 (박*) (강제경매, 2025년 4월 10일 접수, 등기부 갑구 4번)

소유권 이전 내역: 최영우 (2018.08.10. 소유권보존), 백상훈 (2021.04.23. 소유권이전, 매매)

말소 예정 권리: 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 권리 분석 (대항력 및 인수 보증금)

임차인: 박춘 (박*)

전입신고일: 2021년 3월 22일

확정일자: 2021년 2월 23일

차임: 0원

대항력: 있음 (전입일자 2021.03.22.이 말소기준권리 2023.04.03.보다 선순위이므로 대항력 있음)

임차권 등기일: 2023년 4월 14일 (등기부 을구 3번)

임대차 보증금: 200,000,000원

인수 여부: 물건명세서에 따르면, 을구 3번 임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 임차인 박춘(박*)의 보증금 200,000,000원 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건 소재지 인근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

숭의 로터리 인근의 다양한 상가 및 업종 이용이 가능할 것으로 예상됨.

제공된 정보 내에서 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설 및 환경

인근에 노선버스정류장 및 숭의역이 소재하여 교통 이용이 편리함.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

건축물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물에 속함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 임차인 박춘(박*)의 보증금 200,000,000원 전액을 배당으로 충당하지 못할 경우, 그 미변제 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 감정가 212,000,000원과 비교 시 상당한 금액이므로, 입찰 전 반드시 인수될 금액을 고려해야 함.

6.2. 기타 고려사항 (이용 용도)

건축물대장상 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 '공부상 오피스텔로 이용중'이라는 내용이 있어 실제 이용 용도에 대한 확인이 필요할 수 있음. (사용승인일 2018.08.06.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축(2018년 사용승인) 공동주택으로, 숭의역 역세권에 해당하여 교통이 양호한 편임.

단, 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인(박춘)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 200,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 이는 잠재적 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

숭의역 역세권 신축 공동주택이라는 점.

인천 미추홀구 지역의 잠재적 가치.

(보증금 인수 리스크를 감안하여) 시장 상황 및 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 212,000,000원임.

매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 200,000,000원으로 추정됨.

따라서, 실제 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됨.

예를 들어, 감정가 수준인 212,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지출액은 약 412,000,000원 (212,000,000원 + 200,000,000원)이 될 수 있음.

매수인 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세 및 본건의 미래 가치 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 함. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.