나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509435 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-323 선인주택타운 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(동수역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 302호로서,
외벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

본건은 '다세대주택'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사의 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약10m내외, 북측으로 노폭 약6m 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민의
주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건은 4층 다세대주택으로 현황 상 통칭`C동`임.(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경509435 (1) 사건으로, 인천광역시 부평구 부평동 768-323 선인주택타운 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 95,000,000원이며, 토지면적은 14.07㎡(약 4.26평)이고 건물면적은 36.05㎡(약 10.90평)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 허 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철(동수역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 남측으로는 노폭 약 10m, 북측으로는 노폭 약 6m의 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 전성진(2021-05-10), 김덕중(2022-05-19)

* 근저당권: 고경남(2022-05-26, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 화성세무서장(2022-08-29) - 말소

* 강제경매: 허 (2025-05-28, 100,000,000원)

* 주택임차권: 허 (2024-01-22 등기, 2021-11-19 확정, 2021-12-24 전입)

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 5번 주택임차권(허 , 보증금 100,000,000원)이 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-24

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 동수역과 인접한 역세권으로 주거 기능이 중심인 상권입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 동수역 및 다수의 버스 노선을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량으로 주요 도로 접근도 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주택가에 형성된 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(허 )의 보증금 100,000,000원 인수 가능성: 배당 순위에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원' 표기에도 불구하고, 물건명세서 상의 인수 가능성은 항상 유의해야 합니다.

* 주거환경개선지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 도시계획 관련 법규 준수 필요.

1.6. 종합의견

본건은 인천 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 동수역 역세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 95,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정 수준이거나 소폭 낮을 가능성이 있습니다. 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원 인수 가능성이지만, 경매 절차에서 해결될 수 있다는 '인수 보증금 합계 0원' 표기도 존재합니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 동수역 인근의 역세권 입지로 향후 지가 상승 잠재력 보유.

* 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 도시 정비 사업 시 수혜 기대 가능.

* 감정가 대비 주변 시세 비교 시, 투자 가치 검토 가능.

1.8. 예상입찰가

주변 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 유진드림빌 (2002년식, 39.5㎡): 2025년 12월, 110,000,000원 (약 2,784,810원/㎡)

* 진주아트빌 (2002년식, 73.97㎡): 2025년 12월, 170,000,000원 (약 2,298,297원/㎡)

* 진주빌라 (1991년식, 38.48㎡): 2025년 12월, 105,000,000원 (약 2,728,690원/㎡)

본건 건물 면적 36.05㎡를 기준으로, 평당 가격을 산술 평균 시 약 2,500,000원/㎡ 내외의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다. 이를 대입하면 약 90,130,000원 ~ 100,155,000원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

감정가 95,000,000원은 시세 범위 내에 있으며, 특히 시세 하단부와 부합합니다. 인수되는 임차인 보증금 1억 원이 배당에서 전액 변제될 가능성이 높다고 판단되나, 만약의 경우를 대비하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 97,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.