나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509272 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천작동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제14층 제1402호로서,
(사용승인일 : 2019.09.04)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 공히 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 인천광역시 계양구 작전동 679-10, 어반스카이 3동 14층 1402호

* 건물명: 어반스카이

* 동/호수: 3동 14층 1402호

* 사용승인일: 2019년 9월 4일 (준공 5년차)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지상 14층 중 14층

1.2. 토지 정보

* 총 토지 면적: 17.85㎡ (약 5.4평)

* 토지 지분: 17.8464㎡ (약 5.4평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 전용 면적: 69.26㎡ (약 20.95평)

* 건물 지분: 69.26㎡ (약 20.95평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 용도: 오피스텔

1.4. 매각 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509272 (1)

* 감정가: 2억 4천 9백만원 (249,000,000원)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천작동초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강현중 (강 )

* 보증금: 2억 4천 6백만원 (246,000,000원)

* 차임: 0원 (보증금으로 월세 갈음한 것으로 추정)

* 전입일자: 2020년 8월 24일

* 확정일자: 2020년 7월 9일

* 배당신고일자: 2024년 6월 21일

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

3.2. 등기부 요약

* 을1 (주택임차권): 강현중, 보증금 246,000,000원, 말소: 인수

* 갑6 (압류): 남인천세무서장, 2021년 3월 12일 접수, 말소기준권리

* 갑10 (강제경매): 강현중, 246,000,000원, 2025년 5월 26일 접수, 말소

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(갑6, 남인천세무서장 압류, 2021.03.12.)보다 선순위인 을1 임차권(강현중)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (오피스텔)

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 68.85㎡ ~ 70.97㎡)의 '어반스카이' 오피스텔 실거래가는 1억 9천 8백 8십 5만원에서 2억 2천만원 사이로 확인됩니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 현황 분석

* 제공된 최근 매매/임대 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 2025년 8월: 68.85㎡, 5층, 1억 9천 8백 8십 5만원

* 2025년 7월: 68.85㎡, 10층, 2억 2천만원

* 2026년 3월: 70.97㎡, 7층, 2억 1천만원

* 본건의 전용 면적 69.26㎡ (약 20.95평)을 고려할 때, 현재 시장 시세는 대략 2억 7백만원에서 2억 2천만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 인근에 인천작동초등학교가 있어 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(강현중)의 존재와 그 보증금(2억 4천 6백만원)이 본건 감정가(2억 4천 9백만원)와 유사하거나 더 높다는 점입니다.

* 경매 시 임차인에게 배당되는 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

* 임차인의 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 최종 인수금액이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 건물이 2019년 준공되어 비교적 신축급에 속합니다.

* 인천 지하철역(추정) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 보유하고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(2억 4천 6백만원)이 매우 높은 점은 최대 부담 요인입니다.

* 이 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인은 상당 금액의 보증금을 추가로 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 투자 비용이 예상치를 초과할 가능성이 높습니다.

* 투자자는 인수해야 할 보증금 전액을 고려한 총 실투자금액이 시세 대비 적정한지를 신중하게 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 시장 가치(약 2억 7백만원 ~ 2억 2천만원)를 고려하여, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 2억 1천 5백만원 을 희망 입찰가 범위의 상단으로 제시합니다.

* 중요 고지: 본 예상 입찰가는 '물건 자체의 가치'를 기준으로 산정된 것이며, 추가로 인수해야 하는 임차인의 보증금 2억 4천 6백만원은 별도 입니다. 따라서 실제 총 인수 금액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 총 인수 금액이 시세 대비 과도하지 않은지 반드시 추가적인 권리 분석 및 배당 내역 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.