나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1132 [1] 인천광역시 강화군 내가면 구하리 348-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 구하리 소재 "구하1리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 창고시설, 농경지(전,답), 자연림 등으로 형성된 농촌지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 "황청포구로" 로변에 버스정류장이 소재하나, 운행노선수 및 배차간격 등을 고려시 제반 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4)는 현황 일단을 이룬 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,3,4)는 일단의 토지로서, 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>이며, <추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존 지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

기호(1,3,4) 지상에 "대문, 돌쌓기 담장 및 울타리 조경수 등"이 소재함.

공부와의 차이

기호(4) 토지의 토지대장상 지목은 "도로"이나, 현황 "대지"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 지적도 및 위성사진 등을 참고하여 육안으로 개략적인 위치 및 경계를 확인 하였으며, 보다 정확한 지적경계의 확인 등은 관계전문가에 의한 별도의 정밀측량이 요구되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-가 목조 함석지붕 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 및 석회칠 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일 : 1945년) 기호(2)-나 목조 시멘트기와지붕(현황 함석지붕 덧됨) 단층 건물로서, 외벽 : 석회칠 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일 : 1965년)

이용상태

주택 및 일부 창고로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물인 제시외건물(㉠)이 소재함. (후첨 <건물개황도> 및 <사진용지> 참조)

공부와의 차이

가. 본건 건물의 일반건축물대장상 "구하리 348-7" 단일 지상으로 등재되어 있으나, 후첨 <지적도>와 같이 목측에 따른 현황은 본건 토지 "구하리 348-7, 349-1 및 349-2" 위 3지상에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됨. 나. 본건 건물은 일반건축물대장상 면적(가:53.2㎡, 나: 26.4㎡)과 현황 실측면적(가: 약 58.7㎡, 나: 약 39.6㎡)이 서로 상이함. 다. 본건 건물 중 나의 지붕은 일반건축물대장상 "시멘트기와지붕"으로 등재되어 있으나, 현황 "함석지붕"으로 덧된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건 건물은 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등기가 되어있으니 참고하시기 바람. (등기원인 : 2018년 3월 1일 민간임대주택 등록)

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(3-1.포함)
2. 기호2 건물은 일반건축물대장상“구하리 348-7” 단일 지상으로 등재되어 있으나, <지적도>와 같이 목측에 따른 현황은 “구하리 348-7, 349-1, 349-2” 위 3지상에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되는 바, 정확한 위치 및 경계는 정밀한 지적측량이 필요함(감정평가서 참조)
3. 기호2 건물은 일반건축물대장상 면적(가: 53.2㎡, 나: 26.4㎡)과 현황 실측면적(가: 약58.7㎡, 나: 약39.6㎡)이 서로 상이한 바, 실측 면적을 기준으로 면적사정하여 감정평가 함(감정평가서 참조)
4. 기호2 건물 중 “나”의 지붕은 일반건축물대장상 “시멘트기와지붕”이나, 현황은 “함석지붕”으로 덧된 상태임(감정평가서 참조)
5. 기호1,3,4 지상에 소재하는 “대문, 돌쌓기 담장 및 울타리 조경수 등”은 토지의 부합물로서 토지에 포함하여 평가 및 매각하고, “굴뚝”은 기호2 건물의 부합물로 건물에 포함하여 평가 및 매각(감정평가서 참조)
6. 기호4 토지의 토지대장상 지목은 “도로”이나, 현황 “대지”로 이용 중임(감정평가서 참조)
7. 문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 인·허가 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경1132 (1) 사건에 대한 물건입니다.

소재지는 인천광역시 강화군 내가면 구하리 348-7번지이며, 현황 도로명 주소는 인천광역시 강화군 황청포구로185번길 36 (내가면 구하리) 입니다.

용도는 단독주택이며, 감정평가액은 206,625,300원입니다.

토지 면적은 519.00㎡(약 157.00평)이며, 건물 면적은 79.60㎡(약 24.08평)입니다. 건물 제시외 면적은 3.60㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 서OOOO입니다.

건축물대장 상 건물 정보는 일반목구조이며, 사용승인일은 1945년(기호2-가) 및 1965년(기호2-나)입니다. 주용도는 단독주택입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 내가면 구하리 소재 "구하1리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 창고시설, 농경지(전, 답), 자연림 등으로 형성된 농촌지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근은 가능하나, 인근 "황청포구로" 로변 버스정류장의 운행 노선 수 및 배차 간격을 고려 시 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

본건 토지는 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 본건 토지 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 인허가 사항 확인이 필요하며, 이는 증명용 토지이용계획 확인을 통해 진행해야 합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 서강화농업협동조합의 근저당권(을1, 2017-12-27, 65,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당, 가압류 등 모든 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 163,483,119원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농가주택, 창고시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 기능이 주를 이룹니다.

제공된 "주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보" JSON 데이터가 없어 해당 지역의 구체적인 시세 분석 및 상권 규모 파악에는 한계가 있습니다.

따라서, 주변 시세에 대한 상세 분석은 생략하며, 감정가 및 지역 특성을 바탕으로 접근해야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근 "황청포구로" 로변에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

농촌 지역의 특성상 대형 편의시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

교육, 의료 시설 등은 강화군 내가면 소재지 또는 읍내 방향으로 이동 시 이용 가능할 것으로 보이나, 본건과의 정확한 거리에 대한 정보는 부족합니다.

주변 실거래가 및 매물 정보 부족으로 인해 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

기호2 건물은 일반건축물대장 상의 주소지("구하리 348-7")와 달리, 현황 "구하리 348-7, 349-1, 349-2" 3개 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됩니다. 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 정밀 지적 측량이 필요합니다.

건물의 일반건축물대장 상 면적과 현황 실측 면적이 상이하며, 감정평가는 실측 면적을 기준으로 이루어졌습니다.

기호2 건물 중 "나" 부분의 지붕이 공부(시멘트기와지붕)와 달리 현황 함석지붕으로 덧된 상태입니다.

기호4 토지의 지목은 "도로"이나, 현황은 "대지"로 이용 중입니다.

문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 등에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 내가면에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역의 특색을 가지고 있습니다.

감정가는 2억 6백여만 원 수준이며, 토지 519㎡와 건물 79.6㎡를 일괄 매각합니다.

등기부상 인수할 권리가 없고, 임차인 보증금도 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 건물의 공부상 불일치(위치, 면적, 지붕), 토지 지목과 현황의 차이, 문화재 관련 규제 가능성 등의 리스크 요인이 존재합니다.

농촌 지역 특성상 대중교통 및 편의시설 접근성이 다소 떨어지는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

지속적인 지역 개발 또는 귀농·귀촌 수요 증가 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 정확한 주변 시세 분석 및 이에 기반한 예상 입찰가 산정에 제약이 있습니다.

따라서, 감정가 206,625,300원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

권리상 인수 부담은 없으나, 공부와의 차이, 건물 노후도(사용승인 1945년, 1965년), 문화재 관련 규제 가능성, 농촌 지역의 교통 불편 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 외부 시세 정보 부족으로 인한 추정치입니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 재조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.