나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509335 [1] 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 12층1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 전절역 인천논현역 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하는 등 제반
교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2010.06.04.인
철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물내 12층 1206호로서
외 벽 : 복합판넬붙임 및 강화유리 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 집합건축물대장상 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 개별난방설비, 승강기설비와 소화전설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 판매시설 및 업무시설 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 서측과 북측으로 광대로의 도로에 접하여 있으며, 남동측으로
보행자전용도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 특수도로(보행자
전용도로)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509335 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 12층1206호

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

토지 지분: 11.02㎡ (약 3.33평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평) (전용면적)

건물 지분: 49.86㎡ (약 15.08평)

1.3. 건축정보

건축물 사용승인일: 2010년 06월 04일

건축 구조: 철골철근콘크리트 구조, 30층 건물 (본건 12층)

준공년도: 2010년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 인천논현역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(인천논현역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용 및 도로상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 판매시설 및 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다. 부지의 서측과 북측으로 광대로의 도로에 접하여 있으며, 남동측으로 보행자전용도로에 접하여 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 광로3류(폭 40m~50m), 특수도로(보행자전용도로)에 접하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 인천지방법원 2025.05.20. 접수된 강제경매개시결정 (채권자: 김민준).

말소기준권리보다 선순위인 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 4번: 주택임차권 (채권자: 김민준)

* 채권금액: 금170,000,000원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 있음 (인수)

* 비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민준

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 배당신고일자: 2024년 04월 05일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 채권자인 김민준이 임차인으로도 존재하며, 대항력 있는 임차인으로서 보증금 170,000,000원의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

3.3. 주의사항

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 170,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 인수 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 남동구 논현동 지역은 인천논현역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 풍부한 근린생활시설과 배후 주거 단지를 갖추고 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 시설

* 교통: 인천논현역(수인분당선) 도보권으로 교통이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 우수합니다.

* 주변 환경: 업무시설 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 주위 소음 및 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.3. 도시계획

본건은 일반상업지역에 속해 있어 상업적 이용에 유리하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 도시 환경을 유지하고 있습니다. 다만, 철도보호지구에 포함되어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인천논현역 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 내 개별난방, 상하수도, 위생, 가스, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 시설은 완비되어 있습니다.

5.2. 건물 상태

* 2010년에 준공되어 약 15년 정도 경과한 건물로, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 건축물대장상 오피스텔로 이용 중에 있으며, 전유부 상 12층 1206호로 등재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김민준 씨의 존재입니다. 보증금 170,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 미변제된 잔액을 인수해야 하므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. (제시된 '인수 보증금 합계: 0원'과 '매수인이 인수함'이라는 내용은 상충될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인과의 명확한 소통 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.)

6.2. 도시계획 관련 제약

철도보호지구로 지정되어 있어, 향후 건물 증개축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천논현역 인근에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 임대 수요가 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 170,000,000원의 인수 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 리스크를 충분히 감안한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천논현역 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수익 및 환금성 기대.

* 일반상업지역 내 위치하여 주변 상업 및 업무시설 발달에 따른 가치 상승 가능성.

* 최근 실거래가 수준을 고려하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 모색.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 15평)의 푸르지오시티 오피스텔은 2026년 3월 및 7월 거래에서 13,400,000원에서 13,900,000원 사이에 거래되었습니다. 평균 매매가는 약 135,830,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 144,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 입찰가 산정 시 리스크 프리미엄을 반영해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이 위험 부담을 감안하여, 최근 시세 평균가(약 135,830,000원)보다 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

본 입찰가 범위는 임차인 보증금 인수 위험을 완벽하게 반영하지 못할 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 충분한 사전 조사와 함께 소유자, 임차인 등 관계자와의 소통을 통해 명확한 인수 금액을 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.