나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509565 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 610-113 2동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 남동측 인근에 위치하는 통칭 동아
아파트 2동 6층 608호로서 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역
으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 6층 608호로서

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호: 하이샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대
보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호){교육환경 보호에 관한
법률}, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2025-03-20)(미추홀구 고시 제2025-45호){빈집
및 소규모주택 정비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 입지조건

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 610-113 2동 6층608호

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 6층 608호입니다.

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 건물명: 동아 아파트 (통칭)

* 건축년도: 1989년 08월 19일

* 건축물 총 층수: 6층 (해당 동 기준)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 132,000,000원

* 건물 면적 (전용): 48.93㎡ (약 14.79평)

* 토지 면적 (지분): 33.73㎡ (약 10.20평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 권리분석

2.1. 등기부현황

* 소유권 이전:

* 1996-12-23: 장현수 (소유권이전)

* 2001-04-27: 이혜진 (소유권이전, 매매)

* 말소기준권리:

* 2021-11-25 접수, 에스비아이저축은행 근저당권 (183,600,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을18 근저당권 (에스비아이저축은행, 2021-11-25)

* 갑5 가압류 (인천신용보증재단, 2023-09-07)

* 갑6 임의경매개시결정 (에스비아이저축은행, 2025-05-28)

* 등기부채권 총액: 222,600,000원

2.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 임대관계 미상으로, 실제 점유자가 있는지 여부는 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로, 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 환경

* 본건은 용현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 특이 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3.2. 교통 상황

* 단지 내 도로가 외곽 공공도로와 잘 연결되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

* 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육시설

* 본건의 남동측 인근에 용현초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 관련 법규에 따라 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 노후화: 1989년 준공된 건물로, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 소규모주택정비사업 구역 지정: 향후 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 여부 및 기간이 불확실하여 투자 불확실성이 존재합니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 행위 제한이 존재합니다.

6. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 용현동 소재 동아 아파트 경매 물건입니다. 용현초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 접근성 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로, 권리 인수에 대한 부담은 적은 편입니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 노후화, 소규모주택정비사업 구역 지정에 따른 불확실성 등을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 개발 가능성: 소규모주택정비사업 구역 지정으로 향후 재개발 또는 정비사업을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실수요 접근 용이: 주거 밀집 지역 내 아파트로 실수요자들의 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 자료(2026년)에 따르면, 본건과 유사한 면적(51.9㎡~54.87㎡)의 거래가는 124,000,000원부터 160,000,000원까지 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적은 48.93㎡ (약 14.79평)으로, 최근 거래된 면적보다 약간 작습니다.

* 면적을 고려했을 때, 본건의 시세는 약 117,000,000원에서 142,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가는 132,000,000원입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금은 0원이므로, 현재 시세와 감정가를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 등기부상 권리관계의 명확성과 소규모주택정비사업 지정 가능성을 감안하되, 임대관계 미상 및 노후화 등의 리스크를 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.