나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71758 [1] 경기도 구리시 토평동 465-30 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 토평동 소재 '구리견인사업소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 인접도로 대비 등고평탄하며 기호1 토지는 부정형, 기호4 토지는 대체로 사다리형, 기호7 토지는 대체로 정방형, 기호9 토지는 대체로 세장형 토지로서, 기호1 및 기호7 토지상에는 현황 창고 건부지로, 기호4 토지는 잡종지, 기호9 토지는 도로 등으로 각각 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장 도로와 접하고 있으며, 기호9 토지는 폭 약 4미터 내외의 포장도로인 것으로 목측됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1, 기호4, 기호9 공히 : 도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(결정일:06.01.13. 장기미집행시설)(저촉), 개발제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19.),

- 기호7 : 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19.)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 등이 소재함. (후첨 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 폐문부재로 자세한 임대관계는 미상임.

- 본건 및 인근 토평동 일대는 2023년 11월 국토교통부가 신규 택지 후보지 (통칭 ""구리토평2 공공주택지구"")로 발표하였으며, 기준시점 현재 지구지정 등은 되지 않은 상태로 조사되는 바 관련 사항은 관계기관 등에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 [나동] : 철근콘크리트 및 철골조 경사판넬지붕 지층 및 1층 건으로서,
(사용승인 : 1998.12.23.)
- 외벽 : 복합 판넬 사이딩 마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

기호2 [다동] : 경량철골조 경사판넬지붕 1층 건으로서, (사용승인 : 1998.12.23.)
- 외벽 : 판넬 마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

기호3 [가동] : 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 건으로서, (사용승인 : 1996.01.15.)
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창호 : PVC 및 샷시 창호 등임.

기호8 : 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건으로서, (사용승인 : 1998.11.23.)
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,

이용상태

기호2 [나동] : 공부상 '근린공공시설(공동구판장)'으로 표기되어 있으나 현황 '창고' 등으로 이용중으로 탐문됨.

기호2 [다동] : 공부상 '화장실'로 표기되어 있음. 폐문부재로서 현황 '용도미상'임.

기호3 [가동] : 공부상 '공동구판장' 및 '창고'로 표기되어 있으나, '공동구판장' 부분은 '주거용'으로 이용중인 것으로 탐문되나, 폐문부재로서 입찰시 유의하시기 바람.

기호8 : '창고' 등으로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

기호2 [나동], 기호2 [다동], 기호3 [가동], 기호8 공히 : 폐문부재로 내부설비 유무, 정상작동 여부 등의 확인이 불가하였음.

※ 기호3 [가동] 일부, 기호8의 경우 건축물현황도상 저온저장고로 표기되어 있으나, 폐문으로 인하여 실제 관련 설비내역 확인은 불가하였는 바 입찰시 유의하시기 바람.

부합물 및 종물

제시외 건물 등이 소재함. (후첨 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
목록4 (농지)농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71758 (1)

소재지: 경기도 구리시 토평동 465-30

용도: 창고시설

감정가: 4,002,262,040원

토지면적: 2664.00㎡ (약 805.06평)

토지지분: 2664㎡ (약 805.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1089.28㎡ (약 329.45평)

건물지분: 1089.28㎡ (약 329.45평)

건물 제시외면적: 193.60㎡ (약 58.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 구리시 토평동 소재 '구리견인사업소' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:any snippet from appraisal summary]. 차량의 진출입은 가능하나, 인근 버스정류장 소재에도 불구하고 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다 [cite:any snippet from appraisal summary]. 토지는 대체로 인접 도로 대비 등고평탄한 상태이며, 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite:any snippet from appraisal summary].

3. 권리분석

본 건 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 10일 접수된 고촌농업협동조합의 근저당권(을7)으로, 해당 권리보다 선순위인 소유권이전(갑1, 갑29) 및 후순위 권리인 근저당권(을8, 을9), 압류(갑30, 갑32, 갑33), 가압류(갑31), 강제경매(갑34), 임의경매(갑35)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite:토지 등기부요약]. 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2019년 10월 10일 접수된 고촌농업협동조합의 근저당권(을7)이며, 이에 따라 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 신탁등기말소(갑12), 근저당권(을8, 을9), 가압류(갑15), 압류(갑16), 강제경매(갑17), 임의경매(갑18) 등은 매각으로 소멸됩니다 [cite:건물 등기부요약].

* 임차인 현황:

* (주)지앤에스산업: 보증금 120,000,000원, 차임 8,000,000원, 전입(사업)일자 2012-03-19, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 7,000,000원, 차임 300,000원, 전입(사업)일자 2005-05-13, 대항력 있음. (금액 미상이라도 주의 필요)

* 주식회사서울경기특송: 보증금 190,000,000원, 차임 1,300,000원, 배당신고일자 2025-08-07, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 현재 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역이나, 향후 대규모 개발이 예정되어 있어 잠재적 가치가 높습니다. 특히, 본건 및 인근 토평동 일대는 2023년 11월 국토교통부가 발표한 '구리토평2 공공주택지구' 신규 택지 후보지에 포함되었습니다 [cite:any snippet from appraisal summary]. 해당 지구는 2025년 12월 31일 지구 지정 고시 예정이며, 2032년 또는 2034년 준공을 목표로 개발이 진행될 계획입니다. 이 개발 사업은 단순한 주택 공급을 넘어 자족 기능 확보, 일자리 창출, 쾌적한 정주 환경 조성을 목표로 하며, '직·주·락(職·住·樂)'이 조화되는 스마트그린시티 조성을 지향합니다. 이러한 개발 계획은 지역 상권에 큰 변화와 활력을 불어넣을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

현재 본건은 창고시설로 이용되고 있어 일상적인 생활 편의시설 접근성은 제한적입니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다 [cite:any snippet from appraisal summary]. 향후 구리토평2 공공주택지구 개발이 완료되면 주거, 교육, 상업, 여가 등 다양한 생활 인프라가 확충될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건과 관련된 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록4에 해당하는 농지에 대해 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시에는 보증금이 반환되지 않습니다 [cite:물건명세서 참고사항].

* 개발행위허가제한구역: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 지정되어 있어 토지이용계획 및 제한 상태를 면밀히 확인해야 합니다 [cite:토지이용계획 및 제한상태, 15]. 구체적인 개발행위 허가 제한 내용 및 해제 가능성은 관계 기관에 재확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)지앤에스산업과 김 임차인은 대항력이 있으나, 상세 임대 관계 확인이 어렵고 관련 금액 미상으로 주의가 요구됩니다. 폐문부재로 인한 정확한 임대차 관계 파악의 어려움이 있습니다 [cite:any snippet from appraisal summary].

* 일괄매각 포함: 제시외 건물(193.60㎡)이 매각 대상에 포함되므로, 실제 현황과 공부상 내용의 차이 및 관련 철거/인수 여부를 사전에 조사해야 합니다 [cite:주의사항].

* 택지개발지구 지정 여부: '구리토평2 공공주택지구' 발표 당시에는 지구 지정 전 상태였으므로, 관련 사항은 관계 기관을 통해 재확인할 필요가 있습니다 [cite:any snippet from appraisal summary].

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 토평동에 위치한 창고시설로, 현재는 공장 및 창고 밀집 지역에 속하나, 향후 대규모 공공주택지구 개발이 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 토지이용계획상 개발제한구역 등 각종 제한사항이 존재하며, 농지 취득 관련 서류 제출 의무, 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 관계 및 법적 제약을 신중하게 검토해야 합니다. 개발 잠재력과 현재의 제한사항을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 구리토평2 공공주택지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대: 2025년 지구 지정 및 2032년~2034년 준공 예정인 대규모 택지 개발 사업의 수혜 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 자족 기능 강화 도시 개발: 주거뿐만 아니라 일자리 창출 및 다양한 생활 인프라가 결합된 '직·주·락' 복합도시로 개발될 예정입니다.

* 현재 창고 시설 운영 가능성: 즉시 활용 가능한 창고 시설로서, 개발 완료 전까지 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,002,262,040원입니다. 이는 현재 시장 상황 및 물건의 가치를 반영한 초기 평가 금액으로, 실제 입찰 시에는 해당 지역의 개발 계획, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 입찰자 수, 권리 분석 결과 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 개발행위 제한, 농지 관련 규제, 임차인 문제 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.