나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509481 [1] 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 302동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천청람초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지와 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 통행 가능하여 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 내 제13층 제1305호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

본건 위생 및 급수 배수설비와 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리평의 광평수 토지로 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 공도에 접근 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 청라동 115-1은 제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2012-06-13)(인천광역시서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-12)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과(560-6659) 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509481 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 302동 13층1305호

용도: 아파트

감정가: 731,000,000원

토지면적: 82.91㎡ (약 25.08평)

토지지분: 82.908㎡ (약 25.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.99㎡ (약 35.09평)

건물지분: 115.9895㎡ (약 35.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보

- 사용승인일: 2012년 4월 24일

- 층수: 본건물 20층 중 13층

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 광평수 토지로 아파트 건축용 부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로를 통해 공공도로와 연결되어 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

채권자는 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인이 필요합니다.

등기부 요약

- 말소기준권리: 2020년 11월 27일 장위3동새마을금고 근저당 (499,400,000원)

- 모든 인수되는 권리 외 임의경매 개시 결정 전의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 채권 총액: 754,924,644원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 확인 필요)

4. 상권분석

본건 주변은 다수의 아파트 단지와 함께 인천청람초등학교, 공원, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 기능이 발달된 상권입니다.

상업시설 및 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

아파트 정보

- 아파트 명: 청라제일풍경채

- 관리사무소 연락처: 032-568-9547

- 주소: 인천광역시 서구 청라동 115-1

- 사용승인일: 2012년 4월 24일

- 동수: 14동

- 세대수: 1071세대

- 최고층: 25층

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

- 주차대수: 총 1983대 (지하 기계식 1973대, 지상 기계식 10대)

- 전기차충전기(지하): 179대

아파트 매매/임대 정보

- 최근 2026년 5월, 6월 실거래가 기준, 본건과 유사한 면적(약 101.9~115.1㎡)의 매물이 669,000,000원에서 690,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

- 본건의 면적(115.99㎡)은 2026년 6월 17일 3층 매물이 680,000,000원에 거래된 사례와 유사합니다.

- 2026년 5월 15일 16층 매물(101.9669㎡)이 690,000,000원에 거래된 사례로 보아, 층수와 면적에 따라 시세가 다소 변동되는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임이 어떻게 되는지 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용(존속기간, 범위 등)은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 청라제일풍경채 아파트 302동 13층 1305호로, 2012년에 준공된 비교적 신축에 속하는 아파트입니다. 인천청람초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 공원 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통망 또한 양호한 편으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상 및 지상권 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교육 환경(인천청람초등학교 인접)

편리한 생활 인프라(공원, 근린생활시설, 단지 내 편의시설)

양호한 교통 접근성

비교적 최근 준공된 아파트 단지 (2012년)

실거래가 대비 감정가 수준 고려 시, 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 690,000,000원에서 720,000,000원 사이로 예상됩니다.

특히, 13층이라는 선호도 높은 층수와 115.99㎡의 면적을 고려할 때, 최근 거래된 유사 면적(115.1067㎡)의 3층 매물(680,000,000원)보다 높은 가격을, 16층 소형 매물(690,000,000원)과 비교하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

다만, 임대관계 미상 및 지상권 등 추가적인 리스크 요소를 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.