나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71723 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-16 샤인스톤 107동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 ""오남역"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 소규모 공동주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 ""오남역""이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크패널지붕 5층 중 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.09.18.)
외벽 : 치장벽돌 타일마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이 되는 기호 1 토지(양지리 284-16)의 제시목록상 지목은 '답'이나 2018년 11월 2일 ""대""로 지목변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71723 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-16, 샤인스톤 107동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (기재 내용상)

* 말소기준권리 채권자: 김정섭

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 샤인스톤 107동 301호

* 전유부분 면적: 54.01㎡ (약 16.34평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (징크패널 지붕)

* 사용승인일: 2018년 09월 18일

* 총 층수: 5층 중 3층

* 총 건물 면적: 482.25㎡

* 건축면적: 167.05㎡

* 건폐율: 58.61%

* 용적률: 169.21%

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 38.47㎡ (약 11.64평)

* 토지 지분: 38.4693㎡

* 토지 지목: '답'에서 '대'로 변경 (2018.11.02)

* 토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 260,000,000원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 "오남역" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 "오남역"이 근거리에 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김정섭

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-26

* 확정일자: 2020-03-05

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

* 주의: 상기 '임차인 김정섭'은 전입일자(2020-02-26) 및 확정일자(2020-03-05)상 대항력이 있는 것으로 보이나, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전부 변제되거나, 기타 다른 사유로 인해 매수인이 인수할 의무가 없을 가능성을 시사합니다. 다만, 임차인과의 실제 인수 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑구 3순위: 소유권이전2번신탁등기말소 (정현호, 2020-02-25)

* 갑구 4순위: 강제경매 (김정섭, 2025-05-26, 189,635,300원) - 말소기준권리

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 김정섭의 강제경매개시결정 (2025-05-26)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 권리 없음)

* 기타사항: 집합건물 등기부요약상 '신탁재산의 귀속' 관련 내용이 있으나, 이는 소유권 변동 과정과 관련되며 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

* 본건과 동일한 "샤인스톤" 단지 내 101동 3층 (전용면적 54.01㎡, 2018년 준공)이 2026년 5월 5일 235,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 전용면적과 건축연도가 동일한 가장 직접적인 비교 사례입니다.

* 주변 "서원주택" 단지의 경우, 1990-1991년경 준공된 소형 다세대주택 (전용면적 약 34~40㎡)이 2026년 5월 6천만원~8천6백만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건과 건축 연도 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 최근 시세는 본건의 감정가 260,000,000원보다 유사 조건 거래 사례가 235,000,000원으로 나타나, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 검색

* 본건 인근에는 지하철 4호선 오남역이 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 별도의 강력한 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '물환경보전법'상 배출시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어 환경 규제가 있는 지역입니다.

* 주변에 오남초등학교, 오남중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 오남호수공원 등 근린공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 오남역, 인근 버스정류장 이용 편리

* 교육: 오남초등학교, 오남중학교 등 도보 통학 가능 거리

* 편의: 근린생활시설, 상점 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 환경: 오남호수공원 등 근린공원 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 리스크

* 임차인 김정섭이 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 추가로 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인과의 법적 관계는 최종 입찰 전 전문가와 상세히 검토하는 것이 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 해당 물건은 신탁 재산의 귀속 등기 말소 기록이 있어 소유권 이전 과정이 복잡했을 수 있습니다. 현재 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이나, 등기부등본 상 모든 권리 관계를 세밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 오남역 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가가 235,000,000원으로 확인되어, 감정가 260,000,000원 대비 시세 차익 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 권리상 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 법적 관계는 최종 확인이 필요합니다.

* 전반적으로 안정적인 입지 조건과 비교적 양호한 건물 상태를 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 (2018년 준공) 다세대주택으로 향후 가치 상승 기대

* 오남역 도보권으로 교통 편리성 우수

* 동일 단지 내 유사 매물 시세 대비 감정가 메리트 고려 가능

* 인수되는 임차보증금 없어 권리 부담 최소화

9. 예상 입찰가

* 감정가: 260,000,000원

* 유사 매물 최근 거래가 (샤인스톤 101동 3층, 54.01㎡): 235,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 유사 매물 거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 235,000,000원에서 250,000,000원 사이로 예상됩니다. 입찰 희망가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.