나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509503 [1] 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 3층 303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석3동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 ""간석오거리역"" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 303호로서,

외벽: 스톤코트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로, 오피스텔 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509503 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 3층 303호

* 용도: 도시형생활주택 (주거용 오피스텔/공동주택 혼합 건물 내 주택)

* 감정가: 176,000,000 원

* 토지면적: 10.60㎡ (약 3.2평)

* 건물면적: 48.10㎡ (약 14.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인천1호선 간석오거리역 및 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 남측으로 약 6m 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 02월 22일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 가압류(갑5)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권(강준수)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 본 건 경매 절차상 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다. (대항력 없음)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(강준수)

보증금: 166,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-28

확정일자: 2021-05-06

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의로 인해 인수 보증금 없음.

집합건물 등기부 요약:

등기부채권 총액은 178,765,191원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 간석오거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 주변의 풍부한 배후 주거 수요와 근린생활시설 및 오피스텔 등 상업시설과의 연계를 통한 상업 활동이 가능합니다.

상업지역에 속해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 지역 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천1호선 간석오거리역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 서울 및 수도권 접근성 우수.

* 편의시설: 간석3동 행정복지센터, 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 인근에 밀집.

* 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경 양호.

* 의료시설: 대형 병원 및 다양한 의원이 인근에 있어 의료 서비스 이용 편리.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련 구체적인 내용 확인 필요: 현재 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 추가적인 조건이나 부담이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 용도 혼재: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 사용되는 복합 건물로, 주거용과 업무용 간의 이용상 충돌 가능성을 고려해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가와 유사하거나 높아, 추후 권리 변동이나 추가적인 채권 발생 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 규제: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 지역별 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동, 간석오거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통, 편의, 교육, 의료 시설 이용이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 중요합니다.

건축 연도(2014년) 및 면적(48.10㎡)을 고려할 때, 제시된 감정가(176,000,000원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

주거와 상업 기능을 겸한 복합 건물 내 위치는 장점이며, 소형 주택 수요층을 공략하기에 적합합니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역을 중심으로 대중교통 및 도로망 이용 편리.

* 주거 및 상업 혼합 환경: 풍부한 배후 수요와 상업 활동 기반 확보.

* 도시형생활주택: 소형 주택 시장의 수요층 공략 용이.

* HUG 인수 조건 확인: 추가 인수 부담이 없을 시 투자 매력 증대.

* 시세 대비 합리적인 입찰가: 주변 시세를 고려한 보수적인 입찰 전략 수립 필요.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 176,000,000원

주변 시세 분석:

입력된 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 거래된 2014년 건축, 64.73㎡, 3층 주택은 173,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 2,670,000원).

- 2026년 3월 거래된 1987년 건축, 47.56㎡, 1층 주택은 120,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 2,520,000원).

본 건은 2014년 건축된 "리젠시아" 건물의 3층 303호, 전용면적 48.10㎡입니다.

건축 연도(2014년)를 고려할 때, 2014년식 거래 사례(JSON 1)의 ㎡당 가격(약 267만원)을 적용하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 본 건의 예상 시세는 48.10㎡ * 2,670,000원/㎡ = 약 128,500,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가(176,000,000원)는 이 예상 시세보다 약 36% 높게 책정되어 있습니다.

HUG 인수조건 변경으로 인한 추가 부담이 없는 점은 긍정적이나, 감정가 수준보다는 시세에 근접한 입찰가로 접근하는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다.

추천 입찰가 범위:

- 최소 입찰가: 140,000,000원 (감정가의 약 80%)

- 권장 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원 (감정가의 약 85% ~ 90%)

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 JSON 데이터를 기반으로 한 분석이며, 실제 입찰 결정 전 현장 방문, 추가적인 권리 및 세무 조사, 건물 상태 점검 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.