나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2009 [1] 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 89-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 소재 '팔현리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 대상물건 인근으로는 단독주택 및 펜션, 전, 답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

전반적으로 남측 하향 완경사지에 축대 및 석축을 이용하여 계단식으로 조성되어 있는 토지로서, 일련번호 1): 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임. 일련번호 2),3): 부정형 토지로서, 토지임야 상태임. 일련번호 4)~6): 사다리형 토지로서, 토지임야 상태임. 일련번호 7): 부정형 토지로서, 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~6): 약 4미터 내외의 막다른 포장도로(일련번호 7)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(2) :계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(4) :계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(6) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(7) :계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 토지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외물건 1동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 7)은 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '도로'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계 : 미상임. ■ 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가)~바): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2009.03.18) 외·내벽: 판넬 등 마감. 창호: 샤시 창호 등 마감.

이용상태

일련번호 가)~라), 바): 공장으로 이용 중임. 일련번호 마): 공장 및 숙소(숙소3, 거실, 주방, 화장실1)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호 마)는 공부상 용도는 '공장'으로 등재되어 있으나, 일부는 '기숙사'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계 : 미상임. ■ 기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물: 판넬조 판넬지붕 창고(목록1. 토지에 소재함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2009 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 89-1

용도: 공장

감정가: 7,031,781,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중부새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 12,740.00㎡ (약 3,853.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,030.50㎡ (약 311.71평)

건물 제시외면적: 3.70㎡

1.3. 건축물 정보

총 건물 면적은 1,030.50㎡이며, 각 동별 정보는 다음과 같습니다.

* 가동: 198㎡ (약 59.90평), 경량철골구조, 기타지붕, 공장용도, 2009년 3월 18일 사용승인. 현재 비어 있는 상태로 확인됩니다.

* 나동: 198㎡ (약 59.90평), 경량철골구조, 기타지붕, 공장용도, 2009년 3월 18일 사용승인. 현재 비어 있는 상태로 확인됩니다.

* 다동: 198㎡ (약 59.90평), 경량철골구조, 기타지붕, 공장용도, 2009년 3월 18일 사용승인. 현재 비어 있는 상태로 확인됩니다.

* 라동: 198㎡ (약 59.90평), 경량철골구조, 기타지붕, 공장용도, 2009년 3월 18일 사용승인. 현재 비어 있는 상태로 확인됩니다.

* 마동: 198㎡ (약 59.90평), 경량철골구조, 기타지붕, 공장 및 기숙사(숙소3, 거실, 주방, 화장실1)로 이용 중이며, 2009년 3월 18일 사용승인되었습니다.

* 바동: 40.5㎡ (약 12.25평), 경량철골구조, 기타지붕, 공장으로 추정되며, 2009년 3월 18일 사용승인되었습니다. 현재 문이 잠겨 있어 내부 확인이 불가한 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 소재 '팔현리마을회관' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 펜션, 전, 답 등 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 남측 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 전반적으로 남측 하향 완경사지에 축대 및 석축을 이용하여 계단식으로 조성되어 있습니다.

* 일련번호 1 (주요 토지): 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 2~6: 부정형 및 사다리형 토지로서, 토지임야 상태입니다.

* 일련번호 7: 부정형 토지로서, 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

일련번호 1~6 토지는 약 4미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

* 일련번호(2): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역

* 일련번호(3,5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역

* 일련번호(4,7): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 1월 20일 접수된 중부새마을금고의 근저당권(을26, 을12)입니다. 이를 기준으로 하여 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권: 주식회사남양주종로기숙학원

* 주요 권리: 중부새마을금고 근저당 60억 원, 황재용 근저당 26억 원 등 다수의 근저당 및 압류가 존재합니다. (등기부채권 총액: 9,900,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* (주)남양주오남개발: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-20. 대항력 있음. (남 )

* 지피하우스(유): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-16. 대항력 없음. (지 )

3.3. 인수되는 권리

* 총 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

팔현리 마을회관 인근으로, 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 일부 지역은 공업용 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 이용 현황

주요 시설로는 공장, 창고, 숙소 등이 있으며, 토지 일부는 도로로 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주거 및 생활 편의시설은 주변 마을 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

(주)남양주오남개발(남 )은 대항력이 있으나, 보증금이 5백만원으로 비교적 적고 차임이 없는 점을 감안할 때, 낙찰 후 해결 가능성이 높다고 판단됩니다. 다만, 계약 조건 등 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 이용 현황

* 마동은 공부상 공장이나 일부 기숙사로 이용 중이며, 바동은 문이 잠겨 있어 정확한 이용 현황 및 상태 파악이 어렵습니다.

* 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 창고 3.70㎡)이 소재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 농림지역, 준보전산지 등 복합적인 용도지역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

토지 중 일부(일련번호 7)는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중이며, 건물 마동은 일부 기숙사로 사용되고 있어 현황과 공부상 내용에 일부 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 공장 부지 및 건물로서, 넓은 토지 면적과 공장 시설을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 일부 건물에 대한 현황 파악이 어려운 점, 그리고 복합적인 토지 이용계획 등의 리스크 요인이 있으나, 다수의 근저당 설정으로 인한 채무 총액이 높아 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 사업 확장 또는 신축 가능성이 있습니다.

* 기존 공장 시설을 활용하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 액수가 크지 않아 부담이 적습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금(본건의 경우 0원)을 제외하고, 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 상태, 권리관계, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 일부 미확인 상태, 복합적인 토지 용도 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 일반적입니다. 구체적인 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.