나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63217 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1088 가좌마을 305동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ""가좌초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 17층 중 1층 103호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.
본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63217 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1088 가좌마을 305동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 472,000,000원

토지면적: 116.39㎡ (약 35.2평)

토지지분: 116.39㎡ (약 35.2평)

건물면적: 161.02㎡ (약 48.7평)

건물지분: 161.02㎡ (약 48.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

아파트 기본정보

아파트명: 가좌마을 305동 1층 103호 (가좌청원벽산블루밍3단지)

준공일: 2002년 10월 14일

층수: 17층 중 1층

분양면적: 161.02㎡ (약 48.7평)

전용면적: 117.68㎡ (약 35.6평) (참고: 제공된 JSON 데이터에서 가장 유사한 규모의 매매 사례를 기준으로 추정)

세대수: 782세대 (단지 내 305동)

총동수: 8동 (단지 내)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치하며, 가좌초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 가좌구역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 각각 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

주변 시설

* 교육시설: 본건은 가좌초등학교와 인접하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 상으로는 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (1)

3. 권리분석

말소기준권리: 2010년 10월 21일 한국자산관리공사의 근저당권 (설정액 284,630,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요상 해당 없음)

등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 등기 (한명숙, 김혁중, 이상하) 이력이 있습니다.

* 을구: 한국자산관리공사, 오에스비저축은행, 주식회사오케이플러스대부 명의의 근저당권들이 등기되어 있으며, 본 경매개시결정(피에프씨테크놀로지스, 2025.05.27.)보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 450,230,000원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 점유 및 임차 관계를 확인해야 합니다. (주의 필요)

4. 상권분석

단지 규모 및 구성

가좌청원벽산블루밍3단지는 총 8개 동, 782세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다. 본건은 305동 1층에 위치합니다.

주변 상업 및 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주차 시설

단지 내 총 주차대수는 475대입니다. (지상 12대, 지하 22대 - 이는 제시된 수치이며, 총 주차대수는 475대임)

전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 가좌초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건

본 건은 중복사건으로, 과거 경매 절차에서 유찰되었거나 복잡한 권리 관계가 있었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 시사합니다.

임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제로 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 이 경우 명도 과정에서 추가 비용이 발생하거나 시간이 소요될 수 있으며, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. (주의 필요)

건물 상태

감정평가서 작성 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 건물 외관 및 탐문 조사, 건축물 현황도면에 의거하여 작성되었습니다. 따라서 내부 구조 확인 및 정확한 이용 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 시 이를 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 아파트로, 가좌초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 단지 내 편의시설 및 주변 상업시설 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

그러나 '중복사건'이라는 점과 '임대 관계 미상'인 점은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 특히, 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 상태에서의 입찰은 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 위치: 대규모 아파트 단지의 일부로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 우수한 교육 환경: 가좌초등학교와 인접하여 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 1층 세대의 장점: 어린 자녀가 있거나 거동이 불편한 가구에 선호될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 472,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모(전용면적 약 117.68㎡ ~ 134.81㎡)의 아파트가 2026년 6월~7월에 걸쳐 280,000,000원에서 424,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 경우, 분양면적 161.02㎡ (약 48.7평)에 해당하는 공급 면적을 고려할 때, 최근 거래된 117.68㎡ (약 35.6평, 415,000,000원) 및 134.81㎡ (약 40.8평, 424,000,000원) 대비 다소 큰 면적임을 감안해야 합니다. 또한, 1층이라는 점과 중복사건 및 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준보다는 다소 낮게 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 400,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. (주의: 인수 보증금은 없으므로 해당 금액은 제외하고 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.