나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63275 [1] 경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 상가동 1층106호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63275 [1] 경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 상가동 1층106호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경63275
• 주소: 경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 상가동 1층106호
• 감정가: 200,000,000원
• 최저가: 140,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

고양지원 경매5계 2025타경63275 | 소재지: 경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 상가동 1층106호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 140,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 개요

본 보고서는 경기도 파주시 목동동 해솔마을1단지 두산위브 아파트 내 상가동 1층에 위치한 근린생활시설에 대한 경매 물건 보고서입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경63275 (1)이며, 채권자 고OOOOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건으로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지

경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 상가동 1층106호

용도

근린생활시설

감정가

200,000,000원

토지 면적(지분)

53. 00㎡ (약 16.04평)

건물 면적(전용)

21. 60㎡ (약 6.53평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

소유자/채무자

김OO / 김OO

현재 이용 상태

근린생활시설 (상호 : cafe 나무, 무인까페)로 이용 중임.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건은 대단위 아파트 단지인 해솔마을 1단지 두산위브 아파트 내 상가에 위치하고 있으며, 해솔중학교 북서측 도로 건너편에 소재하여 안정적인 배후 세대를 확보하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 지대로 형성되어 있어 기본적인 유동 인구 및 고정 수요가 충분한 주거 밀집 상권의 특성을 가집니다. 외부 공도로의 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석

해솔마을 1단지 두산위브는 668세대의 대규모 단지이며, 본 상가동에는 총 6호의 상가가 위치합니다. 현재 무인카페(cafe 나무)로 이용 중인 것으로 보아 소규모 테이크아웃이나 주민 편의 시설 업종에 적합한 면적과 위치입니다. 주거 밀집 지역 내 상가로서 아파트 단지 입주민들을 대상으로 하는 근린 생활 업종의 안정적인 운영이 예상됩니다. 다만, 주변 대규모 아파트 단지에 형성된 중심 상권과의 경쟁 요소는 분석이 필요합니다.

2.3. 생활정보 및 주변시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 바로 인근에 해솔중학교가 위치해 학군 수요가 있으며, 인접한 도로(노폭 약 15m 공도)를 통해 접근이 편리합니다. 검색 결과 주변에서 명확하게 확인되는 대형 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 나타나지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

본 경매는 채권자 고OOOOOOOO의 임의경매 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무 관계가 발생할 가능성이 상대적으로 낮습니다. 매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 소유권 행사에 있어 토지와 건물의 분리 문제가 발생하지 않습니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 'cafe 나무(무인까페)'로 이용 중이나, 실제 임차인의 존재 여부, 보증금 및 차임 등은 확인되지 않았으므로, 명도(인도) 시 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황 등에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

4. 법률적 검토 및 리스크 분석

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다. 주거 지역 내 상업 용도로서의 가치가 높습니다. 다만, 다음과 같은 주요 제한 사항이 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한): 가축 사육은 전면 제한됩니다.

상대보호구역 및 절대보호구역: 해솔중학교 인근에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 규제를 받습니다. 이는 학원 등 일부 업종의 입점을 제한할 수 있으므로, 향후 용도 변경 또는 임대 시 교육청에 반드시 재확인해야 합니다.

역사문화환경보존지역: 파평윤씨정정공파묘역(300미터 이내) 관련 규제가 적용되어 건축물의 신축, 증축 등 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대차 리스크: '임대관계 미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 임차인이 있는지, 있다면 그 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인인지 등을 확인해야 합니다.

용도 제한 리스크: 학교 보호구역으로 인한 업종 제한(특히 유흥, 숙박, PC방, 일부 유해 시설 등) 가능성이 높으므로, 향후 투자 회수 방안(임대 또는 매매)에 필요한 업종의 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본건은 파주시 운정신도시의 대단위 아파트 단지 내에 위치하여, 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 밀착형 상가입니다. 감정가 2억 원은 전용 면적 대비 높지 않은 수준이나, 건물의 노후도 및 상권 경쟁력에 따라 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 무인카페로 운영 중인 점을 볼 때, 낮은 관리비와 인건비로 운영 가능한 소규모 창업 아이템에 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

안정적 배후 수요: 668세대의 대단지 아파트 입주민을 고정 수요로 확보하고 있어 공실 위험이 비교적 낮습니다.

소액 투자 가능: 감정가 2억 원으로 소규모 수익형 부동산 투자처로 적합합니다.

입지 특성: 아파트 단지 주출입구에 가까울 경우 노출도가 우수하며, 현재 1층 상가라는 이점이 있습니다.

제3종일반주거지역: 주거 밀집 상권으로서의 가치와 토지 이용의 효율성이 높은 지역입니다.

법원 정보

고양지원 경매5계