나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63202 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 366-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평감정 · 평가일 2025.06.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '고양삼송동우편취급국' 남서측
인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 아파트단지, 근린생활시설,
창릉천주변 근린공원, 임야 등이 혼재하는 주택ㆍ상가혼용지대로서
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어
대중교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 토지로 다가구주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-07-04)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택개발촉진법>,
(한강)페기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 단독주택(다가구주택) 및 사무소 등으로
외벽은 석재붙임 마감 및 일부 드라이비트 마감,
내벽은 벽지도배 또는 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 주상복합건물로 이용상황은 다음과 같습니다.
지1층: 창고 및 주차장
1층 : 제2종근린생활시설(사무소)
2층 : 단독주택(다가구주택 3가구)
3층 : 단독주택(다가구주택 2가구)
4층 : 단독주택(다가구주택 2가구)및 다락

설비내역

본건은 급ㆍ배수 설비. 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재경보기,
옥내외 주차장 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물에는 건물에 부합된 발코니확장 8건이 있으며 상세는
별첨 '건물개황 및 내부구조도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

지1층 일부 주차장부분(84.64㎡)은 공부상 주차장으로 되어 있으나
조사일 현재 현황은 창고로 이용되고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 토지는 목록2 건물의 대지로 이용 중
3.지1층 일부 주차장부분(84.64㎡)은 창고로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다가구주택과 근린생활시설(사무소)이 복합된 용도로 활용되고 있습니다.

1.2. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63202 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,391,575,000원 (23억 9157만 5천원)

토지 면적: 312.80㎡ (약 94.62평)

건물 면적: 764.21㎡ (약 231.15평)

건물 제시외 면적: 37.70㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (상세 내용은 권리분석 참조)

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 토지는 건물의 대지로 이용 중

3. 지하 1층 일부 주차장(84.64㎡)은 현재 창고로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '고양삼송동우편취급국' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 아파트 단지, 근린생활시설, 창릉천 주변 근린공원, 임야 등이 혼재된 주택·상가 혼용 지대로서, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 삼송택지개발지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2.5. 주변 시설 조사

본건 주변 지역은 삼송택지개발지구의 일부로, 주거 단지와 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근에 창릉천과 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 자체 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2019년 7월 29일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (채권액 6억 2040만원)

* 이후의 압류 및 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 6억 2040만원

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2020년 6월 24일 접수된 고양누리새마을금고 근저당권 (채권액 6억 2040만원)

* 이후의 압류 및 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 6억 2040만원

3.2. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인에 대해 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 인수되는 보증금 없이 매각으로 소멸될 가능성이 있으나, 이는 매우 이례적인 상황으로 추가적인 면밀한 조사와 법적 검토가 반드시 필요합니다. 특히 '최문정' 임차인의 경우 '대항력 있음'으로 명시되어 있음에도 '인수 보증금 합계'에 포함되지 않은 점은 큰 주의를 요합니다.

* 임차인: 고광우

* 보증금: 225,000,000원 (2억 2500만원)

* 전입일자: 2020-07-24, 확정일자: 2020-07-06, 배당신고일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 기남정

* 보증금: 160,000,000원 (1억 6000만원)

* 전입일자: 2020-07-10, 확정일자: 2020-06-23, 배당신고일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 박선혜

* 보증금: 180,000,000원 (1억 8000만원)

* 전입일자: 2020-07-15, 확정일자: 2020-07-02, 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 신지원

* 보증금: 10,000,000원 (1000만원)

* 전입일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 이동언

* 보증금: 10,000,000원 (1000만원)

* 전입일자: 2023-05-23, 확정일자: 2023-05-23, 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 정성훈

* 보증금: 200,000,000원 (2억원)

* 전입일자: 2022-07-04, 확정일자: 2022-04-18, 배당신고일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사명문이지팜(대표자신지원)

* 보증금: 10,000,000원 (1000만원)

* 전입일자: 2023-06-14, 확정일자: 2025-06-13, 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사순수팩토리(대표자신지원)

* 보증금: 10,000,000원 (1000만원)

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2023-06-14, 확정일자: 2025-06-13, 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 최문정

* 보증금: 100,000,000원 (1억원) + 1차 증액분 8,000,000원 = 총 108,000,000원 (1억 800만원)

* 전입일자: 2020-06-15, 확정일자: (미기재), 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 임차인: 최원길

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

3.3. 인수 권리 및 부담

말소기준권리보다 선순위인 권리, 즉 대항력 있는 임차인 최문정 씨의 보증금(1억 800만원)은 원칙적으로 인수될 수 있습니다. 그러나 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이는 실제 인수될 보증금이 없거나, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됨을 의미할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 '대항력 있음' 표시는 상당한 권리상의 위험 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

삼송동 지역은 수도권 신도시 개발과 함께 성장하고 있는 지역으로, 주거 기능과 함께 상업 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 본 물건은 이러한 지역적 특성에 힘입어 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

4.2. 업종 분석

건물은 1층 근린생활시설(사무소)과 2-4층 다가구주택, 지하층 창고 및 주차장으로 복합 구성되어 있습니다. 이는 다양한 수익원 창출이 가능함을 시사합니다. 1층의 사무실은 주변 상업 활동과의 연계성을 높이고, 다가구 주택은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 밀집되어 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

삼송동 일대는 초·중·고등학교가 분포되어 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

'최문정' 임차인의 '대항력 있음' 표시는 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 법원 집행 과정에서 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 법적 제한

토지 이용 계획 상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합 등 도시계획법규의 적용을 받으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 추가적인 규제가 있습니다. 이는 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

지하 1층 주차장 일부가 창고로 무단 용도 변경되어 사용 중인 점은 공부와의 차이를 야기하며, 추후 원상 복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양시 삼송동의 우수한 입지 조건과 다양한 용도로 활용 가능한 건축물의 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 다만, '대항력 있는 임차인'과 관련된 권리 관계의 불확실성, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 삼송지구의 성장 잠재력: 수도권 서북부의 주요 거점 지역으로 지속적인 발전이 예상됩니다.

* 복합 용도 건물의 수익성: 근린생활시설과 다가구주택의 조합으로 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 추구할 수 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성과 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건과 같은 규모와 용도의 '근린주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 다세대 주택의 면적당 시세는 약 1,400만원~1,800만원/평 수준으로 나타났습니다.

본건의 감정가는 건물 전체 면적 기준 약 1,030만원/평 수준으로, 이는 주변 다세대 주택 시세 대비 낮은 편이며, 감정가 산정 시 토지 가치, 건물 신축 연도(2019년 사용승인), 지역적 요인 등이 종합적으로 고려된 것으로 판단됩니다.

다만, '대항력 있는 임차인'으로 인한 인수 부담 가능성, 지하층 불법 용도 변경 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 실제 낙찰가는 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정가는 23억 9157만 5천원입니다. 이는 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 잠재적 가치를 고려한 합리적인 수준으로 판단되나, 권리 관계의 명확성 확보가 선행되어야 합니다.

9.3. 입찰가 산정

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 바탕으로, 최문정 임차인의 보증금 1억 800만원을 인수 부담이 없는 것으로 가정하고 입찰가를 산정합니다.

다만, '대항력 있음'에도 불구하고 인수 보증금이 0원이라는 점은 매우 이례적이므로, 법원 현황 조사 내용, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 권리 관계의 불확실성을 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 대략 19억원 ~ 21억 5천만원 수준으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 법원의 현황 조사 결과, 임차인과의 협의 내용, 그리고 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.