나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63115 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 623-8 퍼스트빌4차 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63115 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 623-8 퍼스트빌4차 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경63115
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 마상로 128, 퍼스트빌4차 5층501호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매3계 2025타경63115 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 마상로 128, 퍼스트빌4차 5층501호 | 감정가: 393,000,000원 | 최저가: 275,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경63115 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63115 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 623-8 퍼스트빌4차 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 393,000,000원

토지면적: 35.99㎡ (약 10.89평)

토지지분: 35.99㎡ (약 10.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.10㎡ (약 20.60평)

건물지분: 68.1㎡ (약 20.60평)

건물 제시외면적: 2.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

주의사항:

1. 내부계단을 통한 다락 및 5층 일부에 제시외 물건(샷시조, 다용도실)은 매각에 포함하여 평가.

2. 주택도시보증공사(HUG)로부터 2025.12.15.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통임.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,

사용승인일: 2019년 06월 19일

외벽: 돌붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

1.2. 4.이용상태

다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

1.2. 5.설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

1.2. 7.인접 도로상태 등

본 건은 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 북동측으로 지적상 중로2류에 접함.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(미래유치원), 과밀억제권역임.

1.2. 9.공부와의 차이

특이사항 없음.

1.2. 10.기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

남동측으로는 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있으며, 북동측으로는 지적상 중로2류 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

"원당초등학교"가 남동측 인근에 위치하고 있어 자녀들의 등하굣길이 안전할 것으로 보입니다.

주변 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용이 중요합니다. HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 입장을 밝혔습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력과 관련된 복잡한 문제를 걱정할 필요가 없음을 의미하며, 권리관계가 비교적 명확해지는 긍정적인 요인입니다.

내부계단을 통한 다락 및 5층 일부의 제시외 물건(샷시조, 다용도실)이 매각에 포함되어 있어 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

임대관계는 현재 미상이나, HUG의 확약서 내용으로 인해 임차인 관련 리스크는 상당 부분 해소될 것으로 예상됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 형태의 주거시설들이 혼재하고 있습니다.

"원당초등학교"가 인근에 있어 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

상업시설은 직접적으로 물건지 바로 앞에 위치하고 있지는 않으나, 도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)이 존재할 것으로 보입니다.

다세대주택으로서, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

향후 재정비촉진지구 지정에 따른 지역 개발 가능성도 잠재적인 호재로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 2019년 6월 19일에 사용승인을 받은 비교적 신축에 속하는 다세대주택입니다.

철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며, 5층 건물 내 501호로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 내부계단을 통해 이용 가능한 다락 및 다용도실 등 제시외 면적을 포함하여 약 20.60평의 실질적인 주거 공간을 활용할 수 있습니다.

원당초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 가축분뇨 배출시설 설치 제한 구역, 상대보호구역(유치원), 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이로 인해 향후 건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

다만, 본 물건의 경우 이미 건축되어 주거용으로 이용 중이므로 직접적인 건축 행위에 대한 제한이 큰 문제는 되지 않을 수 있습니다.

임대관계가 현재 미상이라는 점은 확인이 필요하지만, HUG의 확약서 내용으로 인해 임차인 관련 쟁점은 최소화될 것으로 보입니다.

재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있으나, 개발 방향 및 일정에 따라서는 영향을 받을 수도 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 입지 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해져 임차인 관련 위험 부담이 현저히 줄어들었다는 점이 큰 장점입니다.

내부계단을 통한 다락 및 다용도실이 매각에 포함되어 실사용 면적이 넓다는 점도 긍정적입니다.

원당초등학교 인근에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상되며, 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 기대감도 존재합니다.

주변 시세 및 경매 물건 현황을 면밀히 분석하여 적정 가격에 낙찰받는다면 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: HUG의 확약서 제출로 임차인 대항력 관련 위험이 크게 해소되었습니다.

* 추가 공간 확보: 제시외 다락 및 다용도실 포함으로 실사용 면적 증대 효과.

* 우수한 입지: 원당초등학교 인접, 교통 편리, 생활 인프라 접근성 양호.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이.

* 합리적 감정가: 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 기회 모색 가능.

법원 정보

고양지원 경매3계