나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72291 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-29 호원쉐르빌 7층 702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호암초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건 내 7층 702호(1개호)로서,
(사용승인일: 2018.02.09)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문),
창호: 새시임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2025타경72291 사건으로, 경기도 의정부시 호원동 226-29번지 호원쉐르빌 7층 702호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 244,000,000원이며, 건물면적은 59.75㎡(약 18.08평)이고, 토지면적은 28.15㎡(약 8.52평)입니다.

본 건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

주택의 사용승인일은 2018년 2월 9일이며, 건축 구조는 철근콘크리트구조입니다.

채권자는 주택도시보증공사(등기부 기준)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재 호암초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물건지 동측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역이며, 호암초등학교 및 호암유치원 상대보호구역, 호원고 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 9월 1일자 성동세무서장의 압류입니다.

등기부상 채권 총액은 291,260,524원입니다.

등기사항 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 (홍국희 외 1명, 김영실, 박희승)가 존재합니다.

* 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인은 조정민입니다.

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 21일

* 확정일자: 2021년 4월 5일

* 대항력: 있음 (주택임차권, 을5, 권리금액 275,000,000원, 말소: 인수)

* 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항:

임차인 조정민은 대항력이 있으며, 주택임차권이 인수되는 것으로 등기되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차인에게 보증금 275,000,000원을 반환해야 할 의무가 발생합니다. 이는 본 건의 감정가 244,000,000원을 초과하는 금액으로, 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 위험 요소입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 인수 보증금이 감정가보다 높으므로 주의 요망)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 조정민의 보증금 275,000,000원은 인수 대상임)

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 호원동 일대는 주거 지역으로서, 중소 규모의 공동주택과 상가들이 혼재되어 있습니다.

호암초등학교 인근에 위치하여 지역 내에서 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 곳입니다.

최근 3년간(2026년 5월 기준) 주변 지역 유사 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2014년 건축, 59.56㎡(약 18.02평), 3층: 243,000,000원 (호원동, 한솔엠파트104동)

* 2018년 건축, 46.87㎡(약 14.18평), 2층: 189,000,000원 (호원동, 자연예가)

* 2002년 건축, 59.8㎡(약 18.09평), 2층: 140,000,000원 (호원동, 호원i빌리지C,D동)

본 건은 2018년 건축된 59.75㎡(약 18.08평) 다세대주택으로, 2014년식 59.56㎡ 매물의 거래 가격(243,000,000원)과 유사한 수준이거나, 신축 연도를 감안할 때 약간의 프리미엄을 고려할 수 있습니다. 따라서 시세는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정되며, 이는 감정가(244,000,000원)와 일치하는 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 호암초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 8층 건물 내 7층에 위치합니다.

기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 이용도 가능합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조정민이 존재하며, 그의 보증금 275,000,000원이 인수된다는 점입니다. 이는 본 건 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 매우 클 수 있습니다.

토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 환경 규제나 개발 제한이 있을 가능성이 있습니다.

다세대주택의 특성상 공동 주택 관리 및 유지보수에 대한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 입지 조건과 주변 시세가 안정적인 주거용 부동산입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 문제점은 대항력 있는 임차인의 보증금(275,000,000원)이 감정가(244,000,000원)를 초과한다는 것입니다. 이로 인해 낙찰 시 실질적인 총 투입 비용이 시장 가치를 훨씬 상회할 위험이 매우 높습니다.

따라서 본 건은 투자로서의 매력도가 매우 낮으며, 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 건축 연도(2018년)가 비교적 최신 축에 속하여 건물의 노후도가 낮습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 임대 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

만약 인수해야 할 임차인 보증금 부담을 상쇄할 만큼 매우 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 시세 차익을 기대할 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 244,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 275,000,000원임을 감안할 때, 투자 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세(약 240,000,000원 ~ 260,000,000원)를 크게 초과할 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 위험 부담이 매우 크므로, 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

실질적인 투입 비용이 시장 가치 이하로 유지될 수 있도록, 150,000,000원 이하의 낮은 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 매우 높은 위험을 감수한 투기적 성격의 접근이며, 낙찰 후 발생할 수 있는 총 투입 비용을 반드시 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.