나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72320 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 171-4 디동 5층 501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 ""백석교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 5층 501호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단지형다세대주택(전유면적 : 65.8355㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지를 평탄하게 부지조성한 부정형의 토지로서, 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72320 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

1.2. 부동산정보

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 171-4 디동 5층 501호 (경기도 양주시 고릉말로56번길 44)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지면적: 73.60㎡ (약 22.26평)

건물면적: 65.84㎡ (약 19.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격정보

감정가: 296,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 "백석교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지 서측으로 노폭 약 8~10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2022년 8월 12일 한국양봉농업협동조합 명의의 근저당권(264,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 근저당권을 포함한 채권 총액은 264,000,000원입니다. 2025년 5월 15일 한국양봉농업협동조합에 의해 신청된 임의경매(2025타경72320) 개시결정 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (한국양봉농업협동조합, 2022-08-12 접수, 264,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

* 지상권은 낙찰자가 인수해야 하므로, 해당 권리의 내용 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 양주시 백석읍 방성리는 지역적인 특성상 주거 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 주변에 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 도시형생활주택의 특성상 해당 단지 자체의 수요가 있을 수 있습니다. 정확한 상권 분석을 위해서는 주변 상가 분포, 유동인구, 상업시설의 종류 및 밀집도 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물에는 기본적 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

단지형 다세대주택(전유면적 65.8355㎡)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 현저한 괴리

감정가(296,000,000원)에 비해 최근 유사 부동산 매매 사례의 시세가 매우 낮게 형성되어 있습니다. 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택들은 전용면적 기준 1,200,000원 ~ 1,700,000원/㎡ 수준에서 거래되었으나, 본건의 감정가는 약 4,500,000원/㎡ 수준으로 분석되어 시세와의 큰 차이를 보입니다. 이러한 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 미확인 임대관계

임대관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인의 현황 및 대항력 유무 등 추가 확인이 필요한 사항입니다.

6.3. 미소멸 지상권

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 반드시 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 향후 개발 및 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항이 향후 건축 또는 재건축 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로 외관상 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현 시세 대비 매우 높은 감정가 책정, 낙찰 시 인수해야 할 수 있는 지상권의 존재, 미확인 임대관계 등 여러 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 입찰 시 감정가보다는 최근 실거래가 및 건물 연식 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 오래된 주변 건물 대비 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 양주시 개발 가능성: 양주시는 수도권 신도시 개발 및 교통망 확충 등 지역 개발이 진행 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(건축년도 2000년~2013년)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 해송그린빌라5차(C동): 전용면적 51.87㎡, 거래가 67,000,000원 → 약 1,291,700원/㎡

* 태성아트빌: 전용면적 52.75㎡, 거래가 89,500,000원 → 약 1,696,800원/㎡

* 금성아트빌라(가동): 전용면적 49.14㎡, 거래가 60,000,000원 → 약 1,221,000원/㎡

평균 시세는 약 1,403,167원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적은 65.84㎡이므로, 이를 기준으로 추정 시세는 약 92,363,000원 (65.84㎡ * 1,403,167원/㎡) 입니다.

9.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가(296,000,000원)는 위에서 분석한 추정 시세(약 92,363,000원) 대비 약 3.2배 높은 수준으로, 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 건물 연식 차이(본건 2021년 vs 비교 대상 2000~2013년)를 감안하더라도 매우 큰 차이입니다. 신축 건물이라는 점을 고려하여, 최고가 시세(1,696,800원/㎡)에 30~40%의 신축 프리미엄을 적용해볼 수 있습니다.

* 최고가 시세 적용: 65.84㎡ * 1,696,800원/㎡ = 111,900,000원

* 신축 프리미엄(35% 적용): 111,900,000원 * 1.35 = 150,915,000원

9.3. 예상 입찰가 산정

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현 시세와의 큰 감정가 괴리, 미확인 임대관계, 그리고 가장 중요하게는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 지상권이라는 명확한 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 시장 시세에 기반하여 신중하게 접근해야 합니다.

본 건의 시장 시세 및 신축 프리미엄을 고려한 예상 가치는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다. 그러나 지상권의 존재 여부 및 내용에 따라 가치는 크게 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

안정적인 투자를 고려할 때, 예상 입찰가 상한선은 130,000,000원 으로 제안합니다. 이는 보수적인 시장 시세와 신축 프리미엄을 반영한 금액이며, 지상권 등 권리 관련 문제가 없을 경우를 상정합니다. 실제 입찰가는 현장 답사 결과 및 권리 분석 심화 결과에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.