나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72369 [1] 경기도 의정부시 의정부동 129-20 포인원캐슬 6층 604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 <포인원캐슬> 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 근린생활시설, 주택, 업무시설, 전철역, 학교 등이 각각 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 전철역 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 대체로 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 6층 604호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감
창호 : 샷시창호 마감 등으로
관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15 미터 내외의 도로, 본건 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 6 미터 내외의 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(경의초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72369 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 129-20 포인원캐슬 6층 604호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 9천 2백만원

토지면적: 7.70㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.704㎡ (약 2.33평)

건물면적: 52.95㎡ (약 16.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 <포인원캐슬> 단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 업무시설, 전철역, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 도로, 남서측 및 북서측으로는 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로에 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 22일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을3 등기사항으로 등기된 주택임차권(채권자: 최재환, 금액: 1억 9천만원)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최재환

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-08-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 9천만원 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 차임이 없는 관계로 월세 수입은 발생하지 않습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-02-26 (이병준 외 3명)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 2019-10-29

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2019-10-29 (이형연)

* 주택임차권: 2024-08-09 (최재환, 1억 9천만원) - 인수

* 강제경매: 2025-05-22 (한국주택금융공사, 1억 98,480,082원) - 말소기준권리

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건은 2019년 2월 1일에 사용승인된 포인원캐슬 오피스텔 내 6층 604호입니다. 철근콘크리트구조이며, 총 14층 건물 중 해당 호실은 6층에 위치합니다. 전유 면적은 52.95㎡(약 16.02평)입니다.

4.2. 주변 상권

주변이 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 상업지역으로, 상권 활성화가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치해 있으며, 전철역과 학교 등이 가까이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교통

단지 주변으로 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 접근성 또한 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 1억 9천만원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 인수 금액을 고려한 신중한 입찰이 필요합니다.

* 임차인 차임 없음: 월세 수입이 발생하지 않는 공실 상태로, 투자 수익보다는 보증금 회수에 집중해야 하는 상황입니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 중심지에 위치한 신축급 오피스텔로 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 임차인의 보증금 1억 9천만원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 고려사항입니다. 임차인의 보증금 액수가 감정가 및 최근 시세와 비교했을 때 상당히 높은 편이므로, 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 의정부 중심지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(포인원캐슬) 11층 전용면적 72.61㎡의 물건이 2026년 1월 31일에 2억 2천 7백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 시세 형성 잠재력을 보여줍니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인에게 1억 9천만원의 보증금을 지급해야 하므로, 실제 낙찰자가 순수하게 투자하는 금액은 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다.

최근 시세(2억 2천 7백만원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = 최근 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 227,000,000원 - 190,000,000원 = 37,000,000원

따라서, 이론적으로 3천 7백만원을 입찰가로 제시할 경우, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 2억 2천 7백만원이 되어 시세와 비슷하게 됩니다. 다만, 채권 최고액(1억 98,480,082원) 및 감정가(1억 9천 2백만원)를 고려할 때, 실제 유효한 입찰가는 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 본 물건은 보증금 인수 부담이 크므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.