나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72389 [1] 경기도 동두천시 지행동 308 지행역휴먼빌아파트 101동 8층 803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 ""동두천외국어고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임
.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 1호선(지행역) 및 버스정류장이 소재하여 제반 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 제15층건중 제8층 제803호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 드레스룸, 서재 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측하향완경사지의 평탄히 조성된 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2025타경72389 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 동두천시 지행동 308번지 지행역휴먼빌아파트 101동 8층 803호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 480,000,000원이며, 토지면적은 76.64㎡(약 23.19평), 건물면적은 148.93㎡(약 45.05평)입니다. 본건의 전용면적은 84.7859㎡(약 25.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 이OO입니다.

건축물 사용승인일은 2009년 3월 27일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천외국어고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 1호선 지행역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을9)이며, 본 경매개시결정등기(갑30)보다 선순위에 해당합니다.

이에 따라 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류 등 등기부상에 기재된 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

총 등기부채권액은 536,430,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(0원), 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (임차인이 존재할 경우, 명도 절차 및 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 아파트 단지에 속해 있으며, 인근에 학교 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

특히 1호선 지행역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 상업 및 교통의 요지로서 기능하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 방4, 거실, 욕실2개 등으로 구성된 아파트로 이용 중에 있습니다.

주변에 위치한 근린생활시설 및 지행역 상권을 통해 편리한 생활이 가능하며, 1호선 지행역을 도보로 이용할 수 있어 교통 환경이 우수합니다.

또한, 동두천외국어고등학교를 포함한 여러 학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

건물에는 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내 총 주차대수는 375대로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 감정평가액과 최근 실거래가 간의 현저한 격차입니다. 본건의 감정가는 480,000,000원이지만, 최근 실거래가는 226,500,000원에서 290,000,000원 사이에 형성되어 있어, 시세 하락 또는 감정 시점과 현재 시점 간의 큰 괴리가 존재할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 예상 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 또는 임대 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

동두천 지역 부동산 시장 전반의 침체 가능성 및 향후 시세 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

제공된 정보 및 주변 환경 설명으로 볼 때, 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 안전하며, 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

가장 큰 우려 사항은 감정가와 실거래가 간의 큰 차이이므로, 정확한 시세 조사를 통한 가치 평가가 반드시 선행되어야 합니다.

현재 제시된 실거래가 수준으로 낙찰받을 경우, 감정가 대비 상당한 할인율로 취득이 가능하나, 실제 투자 가치는 면밀한 검토 후 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지 조건: 1호선 지행역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

시세 차익 기대 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아, 시세보다 저렴하게 취득 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 시세 재검증은 필수입니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 평형대의 거래가는 2026년 7월 7일 기준으로 226,500,000원에서 290,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본건은 8층 중간층에 해당하므로, 10층 실거래가(260,000,000원~290,000,000원)와 1층 실거래가(226,500,000원)를 고려했을 때, 시세는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(480,000,000원) 대비 현재 시세가 절반 수준에 가깝다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수분은 없으나, 명도 및 수리 비용, 세금 등 제반 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

상기 분석 내용을 바탕으로, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 분석이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 시장 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.