나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12614 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-141 행복드림빌 에이동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""숭덕초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경전철 우이신설선 ""정릉역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일 2020.05.08)
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지 마감, 일부 타일 붙임 마감 등,
바닥: 바닥재 깔기, 일부 타일 붙임 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 단지형다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향의 완경사지를 인접지와 등고평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 ""보국문로8다길""의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12614 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-141 행복드림빌 에이동 5층 501호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 232,000,000원

토지면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.009㎡ (약 6.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.11㎡ (약 10.02평)

건물지분: 33.11㎡ (약 10.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 경전철 우이신설선 "정릉역"이 소재하는 등 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 "보국문로8다길"의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요 산 주변)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 공유자 전원 지분 이전, 임의경매 개시 결정 등이 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2023년 10월 16일자 영등포세무서장의 압류이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사(남진종): 보증금 235,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-05-14, 확정일자 2021-05-10. 대항력 없음. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 처리되었습니다. 이는 HUG 관련 채권으로 보이며, 인수 대상이 아닙니다.

* 차일락투아나(CAYLAKTUANA): 보증금 900,000원, 차임 900,000원. 전입일자 2023-09-19. 대항력 있음. 확정일자 및 배당신고일자 미상.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(2023-10-16자 압류)보다 선순위인 권리는 없으며, 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 차일락투아나의 경우, 보증금 900,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 주변 실거래가 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 유사한 시기에 거래된 다세대 및 연립주택의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 상이한 가격대를 보이고 있습니다.

* 한은빌라나동 (1986년 건축, 38.76㎡): 118,000,000원 (약 304,437원/㎡)

* 삼성홈타운 (2004년 건축, 53.22㎡): 140,000,000원 (약 263,059원/㎡)

* 건일테크빌 (2002년 건축, 55.68㎡, 연립): 234,000,000원 (약 420,259원/㎡)

본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물(33.11㎡, 다세대주택)로, 감정가 232,000,000원은 주변 연립주택(건일테크빌)의 최근 거래가와 유사한 수준이며, 신축 연차를 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호이며, 2020년 5월 8일에 사용 승인되었습니다. 본건은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등으로 구성된 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 주차장 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

숭덕초등학교가 북측 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

대항력 있는 임차인 차일락투아나의 보증금 900,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 전체 인수 금액에 비해 크지 않은 금액입니다.

6.2. 기타 특이사항

건축물대장 상 건물 정보와 등기부등본 상 권리 관계 등은 상호 일치하는 것으로 보입니다. 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 언급되었으나, 현재 경매 개시 주체가 HUG이고 관련된 임차권은 말소 처리되어 직접적인 부담은 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택(다세대주택)으로, 교통 및 주거 환경이 비교적 양호합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 유일한 인수 가능 권리인 대항력 있는 임차인의 보증금액이 소액이라는 점에서 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 신축 연차와 주변 시세를 고려할 때, 적정 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 건물 상태 양호

* 정릉역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용 편리

* 숭덕초등학교 인근으로 교육 환경 고려 가능

* 소액의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담

9. 예상 입찰가

감정가 232,000,000원을 기준으로, 신축 연차 및 주변 시세, 그리고 인수될 보증금(900,000원)을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 시세 및 유사 물건 거래 사례, 권리 관계를 종합적으로 분석한 결과, 적정 입찰가 범위는 감정가의 90% ~ 95% 수준으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가는 약 215,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 92.6% 수준입니다.

따라서, 입찰 시에는 215,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 인수 보증금 900,000원을 합한 총 취득 금액을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.