나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12590 [1] 서울특별시 노원구 공릉동 557-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 ‘공릉1동 주민센터’ 남동측 인근에 위치하는 부동산으로, 인근은 단독주택, 다가구 주택, 다세대주택 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선(공릉역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, '다가구주택 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6 m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시재생과에 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
(사용승인일 : 2021.08.04)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시 마감 등임.

이용상태

※ 일반건축물대장 및 건축물현황도 기준.

1층 : 근린생활시설(사무소) 및 옥내주차장으로 이용 중임.
2층 : 다가구주택(3가구)로 이용 중임.
3층 : 다가구주택(3가구)로 이용 중임.
4층 : 다가구주택(2가구)로 이용 중임.
옥탑층 : 계단실 등.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지'와 '건물개황도'와 같이 제시외건물㉠이 소재하는 바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장조자시 폐문부재 등으로 일반건축물대장 및 건축물 현황도 등을 참고하여 외부관찰에 의하여 평가하였으므로, 경매진행 및 입찰시 참고 바람.
- 일반건축물대장 상 일련번호(2) 중 1층 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황과 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 사항

소재지: 서울특별시 노원구 공릉동 557-6

건물 용도: 다가구주택 (다가구주택 및 제2종근린생활시설)

감정가: 2,611,148,410원

토지 면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

건물 면적: 410.59㎡ (약 124.20평)

건물 제시외 면적: 0.56㎡ (약 0.17평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2.2. 물건 상세 정보

주요 용도: 다가구주택 및 제2종근린생활시설 (1층 근린생활시설(사무소) 및 옥내주차장, 2-4층 다가구주택(3가구+3가구+2가구), 옥탑층 계단실 등)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물

사용 승인일: 2021년 08월 04일

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 '공릉1동 주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 7호선 공릉역이 인근에 위치하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 지구단위계획구역 (자세한 사항은 도시재생과 문의)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (자세한 사항은 자원순환과 문의) (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

3.4. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 1,116,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 0원

* 말소기준권리: 남서울농업협동조합 근저당 (2020-11-10, 960,000,000원)

* 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매)는 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2021-08-30/2021-08-30/2025-05-19, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2021-08-30/2021-08-30/2025-07-14, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 196,000,000원 (1차 감액분 14,000,000원), 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2021-08-30/2021-08-30/2025-07-28, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 전입일자 2023-12-29, 확정/배당신고일 없음, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 전입일자 2021-10-08, 확정/배당신고일 없음, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 150,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정/배당신고일 2021-10-08/2021-09-08/2025-07-25, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2021-08-30/2021-08-30/2025-07-03, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 0원, 전입일자 2024-11-14, 확정/배당신고일 없음, 대항력 없음.

4.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

4.4. 물건 명세서 참고 사항

일괄 매각이며, 제시외 건물(0.56㎡)이 포함됩니다. 일반건축물대장 상 1층이 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황과 상이할 수 있으니 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

해당 물건은 서울 노원구 공릉동의 기존 주택가에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

5.2. 주변 시설

'공릉1동 주민센터' 인근에 자리하고 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 7호선 공릉역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 용이합니다.

6. 생활 정보

6.1. 교통

지하철 7호선 공릉역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

6.2. 편의 시설

단지 내 상가 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상적인 편의 시설 이용이 가능합니다. 상세한 쇼핑, 의료 시설 등은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 교육 시설

주변에 다수의 학교가 분포하고 있을 것으로 예상되나, 정확한 학군 및 통학 거리는 물건지와의 상대적 위치 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 건축물 공부와 현황 불일치: 일반건축물대장상 1층 용도가 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황과 상이할 수 있다는 점은 명확한 확인이 필요합니다. (JSON 정보에 따르면 '다가구주택 및 제2종근린생활시설'로 등재됨.)

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 개발 행위에 영향을 줄 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 외부에 0.56㎡ 면적의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현장 조사 시 정확한 현황 파악이 중요합니다.

* 임차인 정보: 일부 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부가 명확하지 않습니다. 입찰 전 반드시 주변 현장 조사 및 지도 검색을 통해 인접 지역에 유해하거나 혐오 시설이 있는지 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 공릉동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다가구주택으로, 양호한 입지 조건과 건물 상태를 갖추고 있습니다. 지하철 7호선 공릉역 이용이 편리하며, 주거지로서의 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인의 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 존재, 토지이용계획상 일부 제한사항 등은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물로 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 공릉역 접근성이 양호하여 임차인 확보 및 투자가치가 높습니다.

* 안정적 임대 수익: 다가구주택으로, 다수의 가구에서 발생하는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,611,148,410원입니다. 현재 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 신축 건물 및 양호한 입지 조건을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사와 함께 주변의 유사 물건 낙찰가 및 최근 부동산 시세 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.