나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1696 [1] 서울특별시 노원구 상계동 656 상계주공아파트 1115동 2층214호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동에 소재하는 지하철 7호선 ""마들역""이 서측 인근에
위치하며 부근은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 및 각급 학교, 근린공원등이
혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고
동측 근거리에 지하철 7호선 ""마들역""이 소재하는바 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 콘크리트평지붕 15건(사용승인일자: 1988. 9. 7)중
제 2층 제 214호이며,
외벽: 몰탈위수성페인팅 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일깔기 등
창호: 새시창호임

이용상태

아파트(통칭: 상계주공아파트)로 이용중이며 일반적 이용상황 기준하여
방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

열병합발전에 의한 지역난방설비, 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 승강기설비,
옥내소화전설비등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(아파트)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로 정비되어 있으며 아파트단지 북측으로 동일로 227길 및 남측으로
한글비석로등의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지), 도로(2003-09-17)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 2)도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-10)(창도초, 최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 주택건설용지

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임

2) 본건이 속한 아파트단지는 총 16개동, 1,944세대로 이루어져 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1696 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 656 상계주공아파트 1115동 2층214호

용도: 아파트

감정가: 570,000,000원

토지면적: 45.94㎡ (약 13.89평)

토지지분: 45.94㎡ (약 13.89평)

건물면적: 60.50㎡ (약 18.30평) (전용면적 기준)

건물지분: 60.5㎡ (약 18.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물구조: 철근콘크리트 벽식조 콘크리트 평지붕, 15층 중 2층 (사용승인일자: 1988년 9월 7일)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 상계동에 소재하며 지하철 7호선 마들역이 서측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하여 주거지로서의 전반적인 여건은 보통입니다.

차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 있습니다. 동측 근거리에는 지하철 7호선 마들역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지 내 도로가 정비되어 있으며, 단지 북측 동일로 227길 및 남측 한글비석로 등과 접하여 출입도로 상태는 양호합니다.

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차에 따라 매각되는 물건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 7월 30일 접수된 국민은행의 근저당(161,640,000원)입니다.

이후 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 모두 말소 예정으로, 본 매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 665,029,428원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 현황에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 7월 31일

* 대항력: 없음

임차인은 보증금과 차임이 모두 0원이며 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상계동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

단지 내 및 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

지하철 7호선 마들역 역세권에 위치하여 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 뛰어나며, 이는 유동인구 확보와 상업 시설 이용에 긍정적인 영향을 미칩니다.

아파트 단지 내 1,944세대의 대규모 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 마들역 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 단지 인근에 초, 중, 고등학교가 위치해 있으며, 특히 상계 주공 아파트 단지 주변에는 창도초 등 학교 관련 보호구역으로 지정된 지역이 다수 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 지역에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다.

* 환경: 단지 주변으로 근린공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 규모: 본건이 속한 상계주공아파트 단지는 총 16개동, 1,944세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1988년 준공된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해야 하며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건 대비 다소 복잡한 절차나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 매각 불소멸 권리: 등기부 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 실제 지상권 설정 여부 및 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재하고 그 효력이 유효하다면, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 7호선 마들역 인근에 위치한 상계주공아파트 단지 내 아파트로, 우수한 교통 환경과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

모든 권리 관계가 말소되는 깨끗한 권리 분석이 가능하며, 유일한 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 1988년 준공되어 건물의 노후도가 상당하며, '매각 불소멸 권리'로 기재된 지상권의 존재 여부 및 효력에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점도 참고해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 1,944세대에 달하는 대규모 아파트 단지 내 위치하여 공실 위험이 낮고, 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능합니다.

* 뛰어난 교통 환경: 마들역 역세권이라는 점은 향후 시세 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 건물의 노후화로 인해 장기적으로 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리 분석상 명확성: 말소기준 권리 이후 모든 등기 사항이 말소되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 아파트 단지의 시세 동향, 해당 경매 물건의 최근 매각 사례 등을 면밀히 분석해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 570,000,000원이며, 시장 상황 및 본건의 구체적인 현황(특히 지상권 관련)을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 80~100% 수준을 1차 검토 범위로 설정하고, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.