나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12605 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 480-8 비젼팰리스 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '덕성여자대학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은
공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 바, 대중교통 접근성은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 미상임
창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

비젼팰리스 제4층 제403호로서, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터, 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12605 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 480-8 비젼팰리스 4층403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 15.42㎡ (약 4.66평)

* 건물면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2019년

* 전용면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '덕성여자대학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 5미터, 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목도로한정)으로 지정되어 있으나, 본건은 건물과 토지 일괄 매각 대상이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 남동세무서장의 압류임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 18일

* 확정일자: 2022년 6월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출하였음. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없음을 의미함.

* 등기부상 권리관계: 을1번 주택임차권(김수빈)은 확정일자를 받았으나 대항력이 없고, 을1번 임차권은 말소될 예정임. 또한, 갑5번 압류 및 갑6번 강제경매(주택도시보증공사) 역시 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 덕성여자대학교 인근으로 대학가 상권의 영향을 받을 수 있음.

* 최근 매매 시세 분석:

* 보하티빌17차 (2021년 준공, 전용 28.76㎡): 2026년 5월 254,000,000원 (평당 약 2,920만원)

* (669-3) (2014년 준공, 전용 38.04㎡): 2026년 5월 200,000,000원 (평당 약 1,738만원)

* 삼성시티 (2020년 준공, 전용 59㎡): 2026년 5월 415,000,000원 (평당 약 2,325만원)

* 본건(비젼팰리스 403호, 전용 19.87㎡, 2019년 준공)의 감정가는 131,000,000원으로, 이는 평당 약 2,180만원 수준임. 주변 유사 연식 및 크기의 매물 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 평가됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 주변에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준임.

* 교육시설: '덕성여자대학교'가 인근에 위치함.

* 주변 환경: 우이천이 인근에 있어 산책 등 여가 활동에 용이할 수 있음.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG 보증 관련 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, HUG 측에서 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서를 제출하였으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없음. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성은 상존함.

* 토지이용계획: '토지거래계약에 관한 허가구역(지목도로한정)' 지정은 본건과 같은 주택 거래에 직접적인 제약을 주지는 않으나, 향후 건축 행위나 토지 개발 시 관련 규정을 확인해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비젼팰리스 도시형생활주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축 건에 속함. 전용면적 19.87㎡의 소형 주택으로 1인 가구 수요에 적합할 것으로 보임. 권리관계가 매우 명확하고 안전하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점임. HUG 관련 임차인이 있으나 대항력이 없고 HUG 측에서 보증금 관련 포기 확약서를 제출하여 낙찰자에게 미치는 금전적 위험은 차단되었음. 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 책정되어 있어, 유찰 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능하며, HUG 관련 금전적 위험이 없음.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리비 부담이 적음.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 따른 꾸준한 수요 기대 가능.

* 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 낮아 시세차익 또는 임대수익률 증대 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 131,000,000원이며, 이는 전용면적 19.87㎡ 기준 평당 약 2,180만원 수준임. 주변 유사 연식의 매물 시세는 평당 2,300만원에서 2,900만원 이상까지 분포하고 있음.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 입찰을 염두에 두고 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 131,000,000원 ~ 144,100,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원을 제안함. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 투자 수익을 확보할 수 있는 범위임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.