나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12603 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 ""노일중학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 '수락산역')이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽: 타일마감 및 판넬마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 서측으로 노폭 약 10미터 및 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "티파니" 4층 402호 다세대주택으로, 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12603 (1)입니다.

부동산의 소재지는 서울특별시 노원구 동일로239나길 36 (상계동) 4층 402호입니다.

건축물대장 상 주용도는 공동주택으로, 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 148,000,000원입니다.

토지 면적은 15.16㎡ (약 4.59평)이며, 건물 면적은 19.66㎡ (약 5.95평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장 상 준공일은 2020년 8월 6일로 신축 건물에 해당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 본건은 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

북서측으로는 노일중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 7호선 수락산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 10미터 및 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.05.27.)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2020.08.19.) 이후 소유권 이전(2022.02.03.)이 있었습니다.

또한, 김현기 외 1인 명의의 주택임차권(보증금 130,000,000원, 전입 2022.01.04., 확정 2021.11.25.)이 등기되어 있었으나, 등기부등본상 말소 예정으로 확인됩니다.

이는 물건명세서 참고사항의 "주택도시보증공사(양도전: 김현기)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서 제출(보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함)" 내용에 따른 것으로 분석됩니다.

따라서, 상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

결론적으로, 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 노원구 상계동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근 지하철 7호선 수락산역을 중심으로 기본적인 근린생활시설들이 분포하여 주거지의 상권을 형성하고 있습니다.

소형 면적의 다세대 주택임을 감안할 때, 1인 가구나 소규모 가구를 대상으로 하는 상권의 특성을 보입니다.

주변에 아파트 단지, 단독주택, 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 본건 북서측 인근에 노일중학교가 위치하고 있습니다.

교통은 지하철 7호선 수락산역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 편리합니다.

생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능하며, 주택지대 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항에 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 돌발적인 상황에 대한 대비는 필요할 수 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 해당 담보물의 처리 여부에 따라 본건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 일부 건축 및 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 등 잠재적인 부정적 요소에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다. (예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구 상계동에 소재하는 2020년 준공의 신축 다세대주택입니다.

지하철 7호선 수락산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 현저히 낮춥니다.

소형 면적이라는 점은 1인 가구 임대 또는 소액 투자 관점에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

다만, 주변 시세 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 투자 가치를 최종 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 상품성이 우수합니다.

* 지하철 7호선 수락산역 인근으로, 역세권 입지의 장점을 가집니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어, 권리관계가 매우 명확합니다.

* 전용 면적 19.66㎡의 소형 주택으로, 1인 가구 전월세 시장을 타겟으로 하는 투자자에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 148,000,000원

최근 매매 사례 분석:

입력된 JSON 데이터를 바탕으로 분석 시, 인근 유사 연식(1997년식)의 다세대 주택(54.99㎡)이 365,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 1994년식 연립주택(56.47㎡)은 95,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 2020년식으로 연식이 매우 짧아 유사 면적의 구형 건물보다 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

제시된 임차인 보증금 130,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점은 실질적인 취득 비용을 낮추는 요인이 됩니다.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.