나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51532 [1] 서울특별시 강동구 천호동 452-6 드림하우스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5·8호선 ""천호역"" 동측 약 300m 지점에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 및 남동측으로 전철역(천호역, 강동역 : 지하철 5·8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건내 제7층 제702호로서,
외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감.
복 도 : 인조석 마감 등

이용상태

업무시설(오피스텔 : 주거용)로 이용 중임.
(별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(업무시설 및 공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(천호대로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔: 주거용)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51532 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 452-6 드림하우스 7층702호

건물명: 드림하우스

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용으로 이용중)

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 5.15㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.15㎡ (약 1.56평)

건물면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

건물지분: 18.14㎡ (약 5.49평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 지하철 5호선 및 8호선 천호역에서 동측 약 300m 지점에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 강동역과 5호선 및 8호선 천호역이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다. 천호역까지 도보 약 6~10분 거리입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사 (임차인 최상아)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 08일

확정일자: 2022년 03월 10일

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 주식회사 우리카드 (갑4, 2024-01-05, 가압류)

인수되는 권리:

* 을3. 주택임차권 (최상아): 보증금 155,000,000원. 전입 2022.04.08, 확정 2022.03.10. 본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

총 등기부채권액: 530,697,578원

3.3. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권 등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 천호역 인근 상업 및 주거지역에 위치하여 유동인구가 많고 다양한 편의시설을 이용하기에 편리합니다. 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 현대백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 밀집해 있습니다. 또한 천호 로데오거리, 올림픽공원 등이 근거리에 있어 생활 및 여가 활동에 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 현대백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 천호시장 등

* 교통: 지하철 5/8호선 천호역, 강동역, 다수의 버스 노선

* 문화/여가: 올림픽공원, 천호 근린공원, CGV 등

* 의료: 강동성심병원 등 (검색 결과에서 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

5.2. 교육시설

주변에 서울천일초등학교, 동신중학교, 영파여고 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 최상아의 보증금 1억 5,500만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 재정비촉진지구

본 물건이 위치한 지역이 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성과 함께 사업 진행 과정에서의 불확실성 또한 존재합니다.

6.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천호역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 주변 개발 가능성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 인수 부담과 재정비촉진지구 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 현재 건물은 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5/8호선 천호역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 미래가치

천호성내재정비촉진지구에 속해 있어 향후 재개발 및 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

8.3. 시세 대비 잠재력

감정가 1억 6,700만원으로, 주변 오피스텔 시세를 고려할 때 추가적인 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 167,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세는 약 1억 6천만원에서 2억원 범위로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인 보증금 1억 5,500만원이 인수될 가능성을 고려할 때, 총 매수 비용은 입찰가와 인수되는 보증금의 합으로 산정됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치와 잠재적 이익, 그리고 인수되는 임차 보증금 부담을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

상세 산정 근거:

* 감정가: 167,000,000원

* 최근 시세(유사 매물): 약 1억 6천만원 ~ 2억원

* 인수되는 임차 보증금: 155,000,000원 (전액 미배당 시 매수인이 인수)

따라서, 상기 물건의 총 부담 예상액은 (입찰가 + (155,000,000원 - 경매 배당금))이 될 수 있으므로, 입찰가 산정 시 이러한 총 부담액을 면밀히 검토해야 합니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 '인수 보증금' 자체를 입찰가에 더하지 않고, 순수 부동산 가치에 대한 입찰 가격으로 산정한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.