나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51483 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 325-8 초원그린빌 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""선정중학교"" 남서측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택,각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 구산역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 8층 건물 내 7층 702호로서
외벽;석재 및 석재타일 붙임
창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,주차장설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 인접 도로와 평탄시되는 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 남서측으로 로폭 약30미터,북서측으로 폭 약 5m정도의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,도로(접함),조망가로특화경관지구(자세한사항은 서울시고시계획과 문의),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리지역(주요산 주변),건축선 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51483 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 개요

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 8층 건물 내 7층 702호

외벽: 석재 및 석재타일 붙임

창호: 샷쉬 창호

1.4. 토지 개요

형상 및 이용상태: 대체로 사다리형으로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건물부지로 이용 중

도로접합: 남서측 폭 약 30미터, 북서측 폭 약 5미터 포장도로 접함

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 252,000,000원

토지면적: 22.78㎡ (약 6.89평)

토지지분: 22.78㎡ (약 6.89평)

건물면적: 44.68㎡ (약 13.51평)

건물지분: 44.68㎡ (약 13.51평)

건물 연면적 (총 면적): 994.59㎡ (약 300.83평)

건폐율: 49.88%

용적률: 245.53%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 325-8 초원그린빌 7층702호

주변환경: "선정중학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 환경

지하철: 6호선 구산역 소재 (근거리)

버스: 인근에 노선버스정류장 소재

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

지적도상 남서측으로 로폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 2면으로 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 사항

용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

기타 용도지구/구역: 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m), 과밀억제권역, 중점경관관리지역, 건축선

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2019-06-12 (최광한 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2020-01-21 (김명암)

* 주택임차권: 2024-02-28 (이혜원, 임차금액 215,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 2025-05-23 (주택도시보증공사, 임차금액 215,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이혜원)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건의 임차인은 주택임차권으로 등기되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 해당사항 없음으로 기재)

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025-05-23)보다 선순위 권리는 없습니다. 을구의 주택임차권(이혜원)은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 내용이 있으나, 권리관계 상 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울 은평구 갈현동 일대는 주거지역으로서 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지하철 6호선 구산역과 버스 정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 주변 개발 호재로는 갈현3구역 재개발 추진 및 신속통합기획 확정으로 인한 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 선정중학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 있습니다.

* 교통시설: 6호선 구산역 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 역촌중앙시장 또한 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 대규모 개발이나 주거지 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다. 자세한 사항은 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

* 건물 내: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변: 인근에 다양한 상업시설과 주거 편의 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 임대 현황

* 본건의 구체적인 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

* 본 건 매각은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 명도 과정에서 특별한 부담이 없을 것으로 보이나, 조건 이행 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 본건 토지는 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리지역, 건축선 등 다양한 도시계획적 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보와 관련된 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 6호선 구산역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 갈현동 일대의 재개발 및 신속통합기획 추진으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건에 따라 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 오피스텔로, 6호선 구산역을 이용하기 편리하며 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 있습니다. 최근 지역 재개발 추진 움직임과 맞물려 향후 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계 상 인수할 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상 다양한 제한 사항이 존재하며, 임차인 관련 매각 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 감정가는 252,000,000원이며, 권리분석 상 인수할 임차 보증금은 없습니다. 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 낙찰가율은 부동산 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 현황(수리 상태, 내부 구조 등)에 따라 변동될 수 있으나, 일반적으로 감정가의 80%~100% 사이에서 결정되는 경향을 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 201,600,000원 (감정가의 80%) ~ 252,000,000원 (감정가의 100%) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 상세한 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.