나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10071 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 898-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""홈플러스 스페셜 시흥점"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소형아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주
택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이
용수단은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 대체로 세장형인 토지로서, 단독주택, 제2종근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장
애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건
축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임

2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건으로서
건물의 사용승인일은 2018년 10월 30일임,

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

단독주택, 제2종근린생활시설로 이용중임.

1 층 : 계단실, 관리실(물품보관소)(현황 주택)로 이용중임,
2 층 : 다가구주택(3가구)(현황 4가구)로 이용중임,
3 층 : 다가구주택(2가구)(현황 4가구)로 이용중임,
4 층 : 다가구주택(2가구)(현황 4가구)로 이용중임,
5 층 : 교습소(현황 3개호)로 이용중임,
옥탑1층 : 계단실(연면적 제외)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 일반건축물대장 상 2층 용도는 다가구주택(3가구), 3층 용도는 다가구주택(2가구), 4층
용도는 다가구주택(2가구)이나, 현황 2층, 3층, 4층 현관문 호수는 각 4호수가 존재하며 5층
용도 교습소는 건축물현황도 상 2개호수이나 현황 현관문 호수는 3개호수가 존재하오니 경매
참여시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 본건 건물 1층 관리실(물품보관소)과 제시외건물(기호㉠)은 부합되어 일체로
주택으로 이용중인바 평가시 이를 감안하여 평가하였고 향후 건축법상 이행강제금 부과 및
철거나 원상복구 등의 시정명령 소지가 있는바, 경매 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10071 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 898-1

용도: 다가구주택, 제2종근린생활시설

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 면적 정보

토지면적: 219.00㎡ (약 66.25평)

건물면적: 453.81㎡ (약 137.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 123.71㎡ (약 37.42평)

2.

1.3. 가격 정보

감정가: 2,427,365,520원

채권자 신청금액 (본건): 617,172,342원 (서울남부지방법원 2025타경10071)

등기부 채권 총액: 1,085,080,000원 (말소기준 근저당권 685,080,000원 + 경매 신청 채권액)

2.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "홈플러스 스페셜 시흥점" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소형아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용수단은 보통입니다.

2.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(진입표면구역)(공항시설법), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)입니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1988-05-11): 김경택

* 소유권이전 (2018-04-26): 양창석 (매매)

* 근저당권 (2018-04-26): 냉동냉장수산업협동조합, 금685,080,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2025-05-28): 냉동냉장수산업협동조합, 617,172,342원 (서울남부지방법원 2025타경10071)

건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2018-11-20): 양창석

* 근저당권 (2018-11-27): 냉동냉장수산업협동조합, 금685,080,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (2025-06-10): 송가희, 금100,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (2025-06-27): 김진아, 금100,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (2025-05-22): 하은지, 금100,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (2026-04-02): 박채림, 금100,000,000원 (말소)

* 임의경매개시결정 (2025-05-28): 냉동냉장수산업협동조합, 617,172,342원

2.

3.2. 말소 기준 권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 27일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 (을1, 채권금액 685,080,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(임차권 등) 및 경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 곽병헌: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-14, 확정 2022-10-05, 배당신고 2025-07-09, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-30, 확정 2020-11-12, 배당신고 2025-06-09, 대항력 없음.

* 임차인 김희영: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2019-07-04, 확정일자 없음, 배당신고 2025-08-22, 대항력 없음.

* 임차인 노장수: 보증금 50,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2022-11-14, 확정 2022-11-14, 배당신고 2025-06-05, 대항력 없음.

* 임차인 박근형: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-24, 확정 2024-03-27, 배당신고 2025-07-24, 대항력 없음.

* 임차인 박종일: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-14, 확정 2024-08-29, 배당신고 2025-06-16, 대항력 없음.

* 임차인 박채림: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-15, 확정 2024-03-12, 배당신고 2025-06-20, 대항력 없음.

* 임차인 송가희: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-29, 확정 2019-01-16, 배당신고 2025-06-10, 대항력 없음.

* 임차인 신인섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-20, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 임차인 신희종: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-19, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 임차인 유나희: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-09, 확정 2020-11-18, 배당신고 2025-08-25, 대항력 없음.

* 임차인 유병욱: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-02, 확정 2022-11-08, 배당신고 2025-08-07, 대항력 없음.

* 임차인 조민구: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-19, 확정 2024-03-05, 배당신고 2025-07-01, 대항력 없음.

* 임차인 천재홍: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-09, 확정 2022-11-07, 배당신고 2025-07-14, 대항력 없음.

* 임차인 최미향: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-19, 확정 2024-03-19, 배당신고 2025-07-11, 대항력 없음.

* 임차인 최승진: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-11, 확정 2020-12-23, 배당신고 2025-08-25, 대항력 없음.

* 임차인 하은지: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-01, 확정 2020-11-09, 배당신고 2025-05-22, 대항력 없음.

2.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 "홈플러스 스페셜 시흥점"이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 병원, 은행, 각종 상업시설 등이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

(검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 등에 따라 향후 환경이 변화될 가능성은 있습니다.)

2.

4.2. 업종 분석

건축물 용도가 다가구주택 및 제2종근린생활시설로 되어 있어, 주거용 임대 수익과 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다. 특히 다가구주택으로서 여러 가구에 대한 임대 수익 창출이 가능합니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트: 홈플러스 스페셜 시흥점 (인접)

* 기타: 주택가 내 일반적인 편의시설 (병원, 약국, 은행, 음식점 등) 접근 용이

2.

5.2. 교육시설

본건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 단지 내 또는 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물현황도 상 2층(3가구→4가구), 3층(2가구→4가구), 4층(2가구→4가구)의 실제 이용 호수와 5층 교습소(2개호→3개호)의 실제 이용 호수가 공부와 상이합니다.

2.

6.2. 제시외 건물 및 부합물

건물 1층 관리실(물품보관소)과 제시외 건물(기호㉠)이 부합되어 일체로 주택으로 이용 중입니다.

2.

6.3. 이행강제금 등 법적 문제

상기 공부와의 차이 및 제시외 건물 부합으로 인해, 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령이 내려질 가능성이 있습니다. 이는 매수인의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

2.

6.4. 권리 관계

모든 등기된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 임차인 중 김희영, 신인섭, 신희종은 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되어 있어 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨)

2.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 다가구주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 홈플러스 등 편의시설 접근성이 양호하며, 여러 가구로 임대가 가능하다는 점에서 수익형 부동산으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나, 건축물대장과의 불일치, 제시외 건물과의 부합 및 실제 이용 현황이 공부와 다른 점은 중대한 법적 리스크로 작용합니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상세한 상담 및 현장 확인을 통해 정확한 법규 위반 여부와 그에 따른 비용을 파악하는 것이 필수적입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 다수의 임차 가구 확보를 통한 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 대형마트 및 생활 편의시설 인접으로 인한 입지 강점.

* 향후 건축법규 관련 문제 해결 시 가치 상승 잠재력 보유.

2.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정평가액 2,427,365,520원을 기준으로 산정될 수 있으며, 본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수 보증금이 없는 물건으로 판단됩니다. 따라서 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

본 물건의 특수성을 고려하여, 법규 위반사항 해결 비용, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.