나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10109 [1] 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""금반석씨티빌41차"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일: 2019.01.16)중 제3층 제301호로서

외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 부정형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""금반석씨티빌41차"" 서측으로 고척로3길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고일로부터
2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지))<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.4.4. ~ 2026.4.3.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰
등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매
진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10109 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제3층 제301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 307,000,000원

* 토지면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

* 건물면적: 57.79㎡ (약 17.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물명: 금반석씨티빌41차

* 층수: 3층 (총 5층 건물)

* 사용승인일: 2019년 1월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건이 속한 "금반석씨티빌41차"까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 고척로3길과 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2025.4.4. ~ 2026.4.3. - 현재 효력 만료)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사 근저당 (2023.09.12. 접수)

* 인수되는 권리:

* 을구 1번: 주택임차권 (이인호, 2024.05.03. 접수, 270,000,000원)

* 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 이인호는 대항력이 있으며, 보증금 270,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. (물건명세서 및 등기부요약 참조)

* 기타 권리:

* 갑3 (우리금융캐피탈, 2023.09.12.) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 갑4 (주택도시보증공사, 2024.05.29.) - 가압류, 매각으로 소멸

* 갑5 (강남세무서장, 2024.07.05.) - 압류, 매각으로 소멸

* 갑6 (한국주택금융공사, 2025.05.27.) - 강제경매, 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 1,315,913,724원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이인호)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 8일

* 확정일자: 2020년 6월 16일

* 배당신고일자: 2024년 5월 3일

* 대항력: 있음

* 인수 금액: 보증금 잔액 (매수인이 인수)

* 주의: 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 인수 금액 확인 및 잔액 규모 파악이 필수적입니다.

* 임차인: 임 (임성범)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 금액: 없음 (매각으로 소멸)

1.3. 상권분석

* 본건은 오류동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에는 동종의 주거시설들이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서울 식물원 및 궁산 등 녹지 공간이 비교적 가까운 편입니다. 오류동 지역의 일상적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 목적으로 적합하나, 주변 개발 현황 및 교통 접근성에 따라 생활 편의성은 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이인호의 보증금 270,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액이 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간(2025.4.4.~2026.4.3.)이 만료되어 현재는 매수 시 별도의 토지거래허가가 필요하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 및 건축 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 보입니다. 그러나 2억 7천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 가장 큰 문제입니다. 해당 보증금 전액 또는 상당액을 인수해야 하는 경우, 총 투자 비용이 시세 대비 과도하게 높아질 위험이 있습니다. 따라서 권리관계, 특히 임차인 보증금의 실질적 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉각적인 수리 비용이 적게 들 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주택지대에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 약 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원 수준에서 거래되었습니다. 감정가는 3억 7백만원으로 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 그러나 본건은 2억 7천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 고려해야 하므로, 실제 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 임차인 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 시장 시세보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다.

* 인수 보증금 잔액을 제외한 예상 입찰가는 시장 시세와 권리 관계의 불확실성을 감안하여, 보수적으로 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 고려할 수 있습니다.

* 이는 어디까지나 예상치이며, 임차인과의 협상 또는 배당 내역 확인을 통해 실제 인수 부담액이 확정된 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 부담액이 높을 경우, 입찰을 포기하거나 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.