나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경488 [1] 서울특별시 금천구 독산동 886-6 더 하우스 제비동 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금천문화예술정보학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가 등
이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여
건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제202호로서,
(사용승인일 : 2017.3.30.)

외벽 : 치장석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시
계획과),가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위
탁고도:해발194(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제
권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경488 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

1.2. 소재지및현황

소재지: 서울특별시 금천구 문성로1길 19 (독산동 886-6), 더 하우스 제비동 제202호 (2층)

용도: 근린상가 (공부상 사무소)

1.3. 면적및규모

토지면적: 22.49㎡ (약 6.8평)

건물면적: 54.09㎡ (약 16.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물

해당 호수: 제202호 (2층)

사용승인일: 2017년 3월 30일

감정가: 270,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (문성생활권)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 2017-04-10 (김하영 외 1명)

공유자전원지분전부이전(매매): 2017-10-24 (최정민)

전세권설정 (말소기준권리): 2018-11-06 (김 , 최 외 1명, 220,000,000원)

압류: 2022-02-09 (화성세무서장) - 말소

가압류: 2022-04-14 (주택도시보증공사, 2,427,000,000원) - 말소

압류: 2022-04-14 (안산세무서장) - 말소

임의경매개시결정: 2025-05-27 (김 , 최 외 1명, 220,000,000원)

총 등기부 채권액: 2,647,000,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김 , 최

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-11-12

확정일자: 2025-03-18

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준권리및인수권리

본 경매의 말소기준권리는 2018년 11월 6일 접수된 김 , 최 외 1명의 전세권 설정으로, 매각으로 인해 해당 전세권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

이로써 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

본 물건이 소재한 독산동 일대는 오피스텔, 업무시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 상대적으로 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

노변 근린상가들이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

4.2. 업종적합성

공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이며, 실제 이용 현황과 일치할 경우 사무실, 소규모 법률/세무/회계사무실, 상담실 등 업무지원 시설로 활용이 적합합니다.

주변 주거 및 업무시설과의 연계를 고려하여, 해당 업종이 필요로 하는 서비스 제공이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

이마트, 홈플러스 등 대형마트 및 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

은행, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변교육시설

"금천문화예술정보학교"가 인근에 위치하며, 도보로 통학 가능한 거리에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재합니다.

5.3. 혐오시설유무

주변 지도 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

말소기준권리인 전세권 외 다수의 압류, 가압류가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 낙찰자가 부담할 위험은 낮습니다.

다만, 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 220,000,000원에 대한 배당 여부는 배당표 확정 후 확인이 필요합니다.

6.2. 이용제한관련리스크

토지이용계획 상 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타리스크

건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 해당하나, 관리 상태 및 내부 수리 필요 여부는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

감정평가서 요약 요향표 내 기타참고사항에 임대관례 및 기타 정보가 '미상임'으로 기재되어 있어, 정확한 임대 현황 및 수익률 파악이 제한적입니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 근린상가(사무소)로, 비교적 신축 건물에 해당하며 주변 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 존재하나, 대부분 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황을 반드시 확인하고, 공실 위험 및 향후 임대 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

합리적인 가격의 신축 상가 물건으로, 향후 금천구 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

말소되는 다수의 권리로 인해 낙찰자가 부담해야 할 법적 리스크가 낮습니다.

전용면적 54.09㎡(약 16.4평) 규모로 다양한 업종의 사무실이나 소규모 상가로 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 270,000,000원을 기준으로 하되, 인수할 보증금이 없으므로 감정가를 참고하여 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 270,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 낙찰가율 80% ~ 90% 수준을 예상할 경우, 약 216,000,000원 ~ 243,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세 권리 분석 및 현장 조사를 통해 재확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.